광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 영무파라드3차 오피스텔 4층 405호입니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2022년 11월 15일 소유권보존과 함께 광주은행 근저당 2건이 설정됐습니다. 그중 을구 1번, 채권최고액 840,000,000원의 광주은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 광주은행의 두 번째 근저당, 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
405호에는 장윤진이 보증금 15,000,000원, 월세 350,000원으로 조사됐고, 전입일은 2025.02.13., 배당요구일은 2025.11.03.입니다. 전입이 말소기준일인 2022.11.15.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당이 부족하더라도 해당 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지 않으며, 현재 배당표의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 4층 405호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 9층 건물 중 4층 405호 · 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 52,640,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 경매 청구액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.11.15. 을구 1번 광주은행 근저당입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 광주은행 근저당은 후순위이고, 2025.09.16. 주택도시보증공사 가압류와 2025.10.14. 임의경매개시결정 역시 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 등기에는 2022.11.15. 민간임대주택등기도 기재돼 있으며, 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용입니다. 이 등기의 매각 후 구체적 효력은 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 405호 임차인 — 대항력 없음·배당요구 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤진 | 405호 | 2025.02.13 | 15,000,000원 | 350,000원 | 2025.11.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
본 호실에서 확인되는 임차인은 1명입니다. 장윤진의 전입일은 말소기준보다 약 2년 이상 늦기 때문에 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 배당요구는 2025.11.03. 접수돼 있으나 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당순위와 배당액은 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 위치 — 감정가 56%, 그러나 시세 판단은 별개
감정가는 94,000,000원, 현재 최저매각가는 52,640,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 36,848,000원(감정가의 39.2%), 4회 유찰 시 25,793,600원(감정가의 27.44%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,347,520원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 51,292,480원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 52,640,000원 가정 시 채권자 총 청구액 16,203,326,000원 중 51,292,480원이 배당되고, 미배당액은 16,152,033,520원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 외벽은 석재붙임·시멘몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지·타일 등 마감, 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대지 726.7㎡, 사다리형 평지이며 업무시설(오피스텔) 건부지입니다. 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 지역·지구. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·전통상업보존구역· 중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 405호 점유관계 재확인. 장윤진의 보증금 15,000,000원·월세 350,000원·전입일 2025.02.13.·배당요구 2025.11.03.을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조하세요.
- 대항력은 없음. 전입일이 2022.11.15. 말소기준보다 늦으므로 현재 자료상 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
- 우선변제·최우선변제 확인. 우선변제 여부는 확인되지 않았고 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당에는 차이가 생길 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 의무를 등기부·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 시세 검증. 현재 최저가가 감정가의 56%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 거래가격과 임대료를 별도로 대조하세요.
- 수익성 계산. 오피스텔은 월세 수준과 공실·관리비가 수익성을 좌우하므로 실제 임대가능 금액과 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 가격 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.15. 광주은행 근저당이 말소기준이고, 405호 임차인 장윤진은 2025.02.13. 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 주택도시보증공사 가압류도 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가가 감정가 94,000,000원의 56%인 52,640,000원까지 내려왔다는 사실과 실제 시세 대비 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다. 이미 2회 유찰됐고 오피스텔인 만큼, 감정가 할인율 자체보다 동일 건물 실거래와 실제 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격권, 가격은 검증 후 결정. 이 사건의 결론은 여기에 있습니다.
