광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 영무파라드3차오피스텔 5층 510호입니다. 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 등기상 2022.11.15. 소유권보존과 함께 광주은행 근저당이 설정됐습니다. 말소기준권리는 같은 날 접수된 광주은행의 채권최고액 840,000,000원 근저당입니다. 이후 같은 은행의 5,280,000,000원 근저당, 이유진의 주택임차권, 주택도시보증공사의 10,083,326,000원 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저가는 감정가의 56%인 44,800,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 최근 실거래 시세 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 56%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 감정가는 시세와 동일한 개념이 아니므로 실제 매수 판단에서는 주변 오피스텔 실거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 5층 510호 |
| 도로명 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 · 본건 5층 510호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 44,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 경매 청구액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.11.15. 광주은행 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 510호 이유진의 임차권등기는 주민등록·점유개시일이 2025.02.03., 확정일자가 2025.06.05., 임차권등기가 2025.07.25.로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 이유진은 대항력 없음으로 판정되고 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
② 510호 임차관계 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유범위 | 전입 / 점유 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유진 | 건물 전유부분 전부 | 2025.02.03 | 3,000,000원 | 월 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이유진의 임대차계약일자는 2024.12.30., 주민등록일자와 점유개시일자는 2025.02.03., 확정일자는 2025.06.05.이며, 2025.07.25. 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 등기됐습니다. 말소기준일 2022.11.15.보다 후순위이므로 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 56%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
감정가는 80,000,000원이고 현재 최저매각가는 44,800,000원으로 감정가의 56%입니다. 2회 유찰됐다는 사실은 응찰 수요가 감정가 수준에서 형성되지 않았다는 결과를 보여주지만, 현재 확인되는 자료만으로는 44,800,000원이 주변 시세보다 낮은지 높은지 직접 비교할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,206,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 43,593,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 16,203,326,000원 가운데 현재 매각가 가정에서 채권자에게 배당되는 금액은 43,593,600원이고, 미배당은 16,159,732,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 56% | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 16,159,732,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 39.2% | 31,359,999원 | 30,395,519원 | 16,172,930,481원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 27.44% | 21,951,999원 | 21,156,863원 | 16,182,169,137원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 현재 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 선순위 채권자의 미배당액이 늘어나는 구조이며, 이 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 외벽은 석재붙임·시멘트몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배·타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 지목 대, 사다리형 평지이며 토지면적은 726.7㎡, 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 최저가 44,800,000원이 감정가의 56%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고 주변 오피스텔 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 510호 점유 확인. 이유진의 임차권등기와 실제 점유 현황이 일치하는지 현장 및 최신 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.15. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 매수인에 대한 효력을 최종 서류에서 확인해야 합니다.
- 공동담보. 광주은행 근저당 840,000,000원과 5,280,000,000원이 각각 공동담보목록에 연결돼 있어 배당관계 원문 확인이 중요합니다.
- 미반영 비용. 당해세·임차인 최우선변제·미납 관리비 등 실제 취득 과정에서 추가로 확인해야 할 항목을 별도로 점검해야 합니다.
- 매각기일. 2026.09.08. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 변동 여부를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 권리구조는 핵심만 보면 분명합니다. 말소기준은 2022.11.15. 광주은행 근저당이고, 510호 이유진 임차권은 그 뒤에 생겨 대항력이 없으며 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 80,000,000원에서 두 번 유찰돼 44,800,000원까지 내려왔어도, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 이상 “56%니까 싸다”고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 여기에 민간임대주택등기와 공동담보 근저당 구조, 16,159,732,400원의 대규모 미배당이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 0원, 가격은 검증 후 판단이 맞는 사건입니다.
