44,800,000원
광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 대인동영무파라드3차오피스텔 6층 610호입니다. 감정가는 80,000,000원, 두 차례 유찰 뒤 현재 최저매각가는 44,800,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022년 11월 15일 주식회사광주은행의 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 같은 날 설정된 채권최고액 5,280,000,000원의 추가 근저당권, 2025년 주택도시보증공사의 가압류 10,083,326,000원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
다만 이 사건에서 단순히 “후순위 권리는 모두 소멸한다”로 끝내면 안 됩니다. 소유권보존 직후인 2022년 11월 15일, 말소기준 근저당보다 먼저 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다. 등기 내용은 이 주택이 민간임대주택으로 등록되어 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 것입니다. 이 선행등기는 매각 소멸 표시가 없어, 낙찰 전에 매각 후 효력과 매수인에게 미치는 범위를 반드시 원본 서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 6층 610호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 9층 건물 중 6층 610호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 44,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 그러나 선행등기 확인
반대로 말소기준 이후 권리는 구조가 명확합니다. 광주은행의 두 번째 근저당권, 주택도시보증공사의 가압류, 광주은행의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 현재 44,800,000원 매각가를 가정한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 현황 — 610호 특정 여부가 핵심
현황조사에는 202호·203호·210호·211호·301호 등 여러 호실의 임차관계와 함께 호수가 특정되지 않은 점유자도 다수 포함되어 있습니다. 610호로 직접 표시된 임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 다른 호실 임차관계를 610호의 인수채무로 합산해서는 안 됩니다. 다만 호수 미상 점유자 가운데 실제 610호 점유자가 있는지는 현장과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
| 호수 미상 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김가빈 | 2024.08.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은선 | 2024.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조우주 | 2024.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이삼 | 2025.06.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세리 | 2025.09.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연지 | 2025.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2025.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김휘성 | 2025.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석진 | 2024.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수경 | 2024.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진우 | 2025.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지선 | 2024.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심민섭 | 2024.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도은 | 2024.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조주아 | 2025.03.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이아란 | 2024.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박헌영 | 2024.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영민 | 2025.05.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수영 | 2024.12.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민아 | 2024.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다빈 | 2025.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안지혁 | 2025.05.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동준 | 2024.11.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
위 호수 미상 점유자들은 모두 말소기준일 2022.11.15 이후 전입으로 기재되어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 각 점유자가 실제 어느 호실을 점유하는지는 별도 확인 대상입니다.
③ 가격 판단 — 56%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
이 물건은 감정가 80,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 44,800,000원, 감정가의 56%입니다. 다음 회차 시나리오는 31,359,999원(감정가 39.2%), 그다음은 21,951,999원(감정가 27.44%)으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 56%이므로 싸다”라고 결론 내릴 수 없습니다. 오피스텔은 실제 임대수익·공실·거래가격 확인이 가격 판단의 핵심인데, 현재 자료만으로는 최저가가 시장가보다 낮은지 높은지 검증할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,206,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 43,593,600원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 16,203,326,000원 중 현재 회차 예상 채권자 배당액은 43,593,600원이며 미배당액은 16,159,732,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 9층 건물에 포함된 물건입니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재한 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지 726.7㎡, 사다리형 평지이며 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트포장도로에 접합니다. 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 지역. 중심상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 말소기준 근저당보다 먼저 접수된 등기로, 매각 후 효력과 낙찰자에게 미치는 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 610호 실제 점유자 확인. 현황조사에는 여러 호실 및 호수 미상 점유자가 함께 기재되어 있지만 610호로 직접 특정된 임차인은 확인되지 않습니다.
- 시세 검증. 현재 자료에는 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 56%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 동일·유사 오피스텔의 거래가와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 광주은행 근저당권은 공동담보목록 제2022-987호·제2022-988호가 기재되어 있어 전체 경매 물건과 담보관계를 원본 등기에서 대조해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 커도 후순위 소멸권리가 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 시뮬레이션상 금전 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 것은 선행등기와 점유
현재 최저가 44,800,000원은 감정가 80,000,000원의 56%이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 이 두 숫자만 보면 단순한 유찰 오피스텔처럼 보입니다. 그러나 말소기준 근저당보다 앞선 민간임대주택등기가 있고, 610호의 실제 임차·점유자가 명확하게 특정되어 있지 않습니다. 여기에 시장 실거래 자료도 없어 현재 가격이 시세 대비 어느 수준인지 판단할 근거가 없습니다.
금전 인수는 0원, 가격은 56%까지 하락. 하지만 입찰 여부를 결정하려면 선행 민간임대주택등기의 매각 후 효력, 610호 실제 점유관계, 그리고 오피스텔 실거래·임대수익을 먼저 확인해야 합니다. 현재 자료만 놓고 보면 가격 할인만으로 권리·수익성 검증을 대신하기 어려운 물건입니다.
