광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 7층 708호입니다. 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 말소기준권리는 2022.11.15. 광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 광주은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 같은 날 설정된 광주은행의 두 번째 근저당권 5,280,000,000원도 배당상 후순위로 잡혀 있으며 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가장 중요한 임차인은 전체 건물 조사내역이 아니라 경매 목적물인 708호의 박혜리입니다. 박혜리의 전입일은 2025.05.29.로 말소기준일 2022.11.15.보다 늦습니다. 보증금 10,000,000원, 월세 600,000원이 확인되지만 대항력은 없고 매수인에게 승계되는 보증금도 0원으로 분석됩니다. 다만 배당요구 여부와 확정일자는 확인되지 않아 배당 자체의 범위는 별도로 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 7층 708호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 89,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 708호 임차인은 대항력 없음
② 708호 임차인 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜리 | 708호 | 2025.05.29 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 0원 |
말소기준일은 2022.11.15., 박혜리의 전입일은 2025.05.29.입니다. 따라서 전입 자체가 말소기준권리보다 후순위여서 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구 접수도 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 그러나 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아니어서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 89,600,000원입니다.
③ 가격 판단 — 56%까지 내려왔지만 시세 메리트는 미확인
감정가 160,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 89,600,000원, 감정가의 56%입니다. 다음 회차 시나리오는 62,719,999원(감정가 39.2%), 그다음은 43,903,999원(감정가 27.44%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”라고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건의 가격 판단은 708호와 유사한 면적·층·임대조건의 최근 실거래를 별도로 대조한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,012,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 89,600,000원을 전제로 한 추정입니다. 채권자 총 청구액 16,203,326,000원 중 예상 배당액은 87,587,200원이고, 미배당액은 16,115,738,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역의 사다리형 평지이며, 북서측 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다. 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 이미 2회 유찰된 오피스텔이고 최근 실거래 비교자료가 없어, 입찰 전 실제 매매가와 임대수익 기준의 환금성 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 708호 기준으로 임차인 원본 대조. 박혜리의 전입일 2025.05.29., 보증금 10,000,000원, 월세 600,000원 및 점유 상태를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 확인하세요.
- 배당요구·확정일자 확인. 대항력은 없지만 우선변제 관련 정보는 확정되지 않았으므로 배당요구 종기와 제출서류를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 점검. 등기부에 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 경매 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 최근 실거래 검증. 감정가 대비 56%라는 숫자를 시세 할인율로 착각하지 말고, 708호와 유사한 면적·층의 최근 매매 사례를 직접 대조하세요.
- 임대수익 검증. 확인된 708호 임대조건은 보증금 10,000,000원·월세 600,000원입니다. 실제 계약 존속 여부와 관리비·공실 가능성을 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건의 708호 임차인은 말소기준권리보다 훨씬 뒤인 2025.05.29. 전입해 대항력이 없고, 매수인 인수금도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 89,600,000원이 곧 실질취득액이라는 점은 명확합니다. 문제는 이 금액이 시장가 대비 싼지 여부입니다. 감정가 160,000,000원의 56%까지 떨어졌고 2회 유찰됐지만, 비교 가능한 최근 실거래가 없어 “싸다”는 결론을 낼 근거는 부족합니다. 여기에 오피스텔이라는 용도와 실제 유찰 이력까지 겹칩니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단. 이 사건은 낮아진 최저가보다 실제 거래가격과 임대수익을 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.
