광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 8층 811호입니다. 감정가 78,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 43,680,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.11.15. 광주은행 근저당권이고, 이후의 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정, 같은 날 설정된 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 최저가 숫자만으로 접근하면 안 됩니다. 대상 811호에는 위드정보(직원 하영기 거주)가 보증금 5,000,000원·월 450,000원으로 조사되어 있고, 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차관계는 대항력 ‘없음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 8층 811호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 8층 811호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 43,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구금액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 오피스텔 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 811호 점유관계는 확인 필요
말소기준은 2022.11.15. 설정된 광주은행 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 광주은행의 채권최고액 5,280,000,000원 후순위 근저당권이 있고, 2025.09.16. 주택도시보증공사 청구금액 10,083,326,000원의 가압류, 2025.10.14. 광주은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 대상 811호 임차관계
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 위드정보(직원 하영기 거주) | 811호 | 5,000,000원 | 450,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 이 건물의 여러 호실 점유관계가 함께 확인되지만, 본 경매 대상은 811호입니다. 따라서 낙찰 판단에서는 811호의 임대차관계가 핵심입니다. 특히 전입일이 확인되지 않은 상태에서는 배당 계산의 ‘매수인 인수 0원’을 그대로 확정값으로 받아들이지 말고, 매각물건명세서와 전입세대 확인을 통해 대항력 여부를 먼저 확정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,186,240원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 42,493,760원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 16,203,326,000원 중 42,493,760원이 배당되고, 미배당액은 16,160,832,240원입니다. 계산상 매수인 인수는 0원으로 표시되지만, 811호 임차인의 전입일이 미상인 만큼 실제 인수 여부는 임차인 대항력 확인 결과에 따라 별도 검토가 필요합니다.
④ 가격과 유찰 — 56%라는 숫자만으로는 판단 불가
감정가 78,000,000원에서 현재 최저가는 43,680,000원으로 감정가의 56%입니다. 3회 유찰 시 가격은 30,575,999원, 4회 유찰 시 21,403,199원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 현재 가격이 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (56%) | 43,680,000원 | 42,493,760원 | 16,160,832,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 (39%) | 30,575,999원 | 29,625,631원 | 16,173,700,369원 | 0원 |
| 4회 유찰 (27%) | 21,403,199원 | 20,617,941원 | 16,182,708,059원 | 0원 |
신청채권액은 2,632,887,428원이고 현재 회차 배당 예상액은 42,493,760원으로, 신청채권 전액 변제와는 거리가 큽니다. 그러나 채권자의 미배당 규모 자체가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 입장에서 핵심은 후순위 채권 총액이 아니라 말소되지 않는 권리와 대항력 있는 임차인의 존재 여부입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 726.7㎡, 사다리형 평지이며 중심상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 도로. 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 811호 전입일 확인. 위드정보(직원 하영기 거주)의 전입신고일이 미상입니다. 말소기준 2022.11.15. 전후를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부도 확인되지 않아, 배당과 인수관계를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 최저가 56%에 현혹되지 않기. 비교 실거래 자료가 없어 43,680,000원이 시세 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.15. 민간임대주택 등기가 기재되어 있으므로 매각물건명세서와 관련 서류에서 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 811호에 실제 거주자가 조사된 만큼 낙찰 후 점유 이전과 명도 절차를 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 권리 확인은 아직 끝나지 않았다
이 물건은 감정가 78,000,000원에서 43,680,000원까지 내려와 겉으로는 할인 폭이 큽니다. 등기부상으로도 광주은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하므로 구조는 단순한 편입니다. 그러나 대상 811호에는 보증금 5,000,000원·월 450,000원의 점유자가 있고, 전입일이 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “등기는 정리되지만, 811호 임차인 확인 전에는 인수 0원 확정이 아니다”입니다. 최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 입찰의 선결조건은 811호의 전입일·대항력·우선변제 여부를 원본 서류에서 확인하는 것입니다.
