광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 대인동영무파라드3차오피스텔 6층 604호입니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2022.11.15. 광주은행 명의의 채권최고액 840,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 5,280,000,000원 근저당, 2025.09.16. 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 후순위 권리가 아니라 604호의 점유관계입니다. 현황조사에는 위드정보(직원 이종민거주)가 604호를 사용하며 보증금 5,000,000원, 월 450,000원으로 나타나지만, 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔다는 사실만으로 이 점유 위험을 지워서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 6층 604호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 용도 / 층 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 6층 604호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 52,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 604호 점유는 별도 확인
604호 임차·점유 확인
| 점유자 | 호실 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 위드정보(직원 이종민거주) | 604호 | 5,000,000원 | 450,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이 점유자는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 604호 자체의 점유·임차 조사 대상입니다. 확정일자와 전입일이 확인되지 않아 우선변제와 대항력을 확정할 수 없습니다. 특히 전입일이 말소기준권리보다 앞선 것으로 확인될 경우 결과가 달라질 수 있으므로, 현 단계에서는 배당모델의 인수 0원을 법적 확정값처럼 사용하면 안 됩니다.
② 가격 판단 — 56%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 94,000,000원, 현재 최저매각가는 52,640,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 이 56%는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 실거래 대비 가격 메리트로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
더구나 본건은 604호 점유자의 전입일이 미상입니다. 대항력이 인정될 경우에는 낙찰가 외의 인수 부담이 생길 수 있으므로, 실제 취득비용은 52,640,000원 + 미확정 인수위험으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,347,520원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 51,292,480원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준 배당모델입니다. 총 채권액 16,203,326,000원 가운데 51,292,480원이 배당되고, 미배당은 16,152,033,520원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당모델상 매수인 인수는 0원이지만, 604호 점유자의 대항력 미상 위험은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근. 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 외벽은 석재붙임·시멘몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배·타일 마감, 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역 · 지목 대 · 평지 · 사다리형, 공시지가 705,300원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 중심상업지역, 방화지구, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건축 확인. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 604호 전입일 확인. 위드정보(직원 이종민거주)의 전입신고일이 말소기준 2022.11.15. 전인지 후인지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금·우선변제 확인. 보증금은 5,000,000원, 월세는 450,000원으로 조사됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15. 접수된 갑구 1-1 민간임대주택등기가 경매 매각 후 어떻게 처리되는지 원본 서류에서 확인하세요.
- 56%를 시세 할인으로 착각하지 않기. 52,640,000원은 감정가의 56%일 뿐, 최근 실거래 대비 할인율은 아닙니다.
- 다음 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 36,848,000원, 4회 유찰 시 25,793,600원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 배당부족 확인. 현재 회차 채권자 미배당은 16,152,033,520원이며, 신청채권자 청구액 2,632,887,428원도 현재 배당으로 충족되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “56%”보다 먼저 확인할 것은 604호의 대항력
이 물건은 등기만 보면 후순위 권리의 소멸관계가 비교적 명확합니다. 하지만 낙찰자의 실제 부담을 결정하는 핵심은 604호 점유자의 전입일입니다. 현재 확인되는 임대조건은 보증금 5,000,000원·월 450,000원이고, 전입신고일은 미상입니다. 따라서 배당표의 인수 0원만 보고 권리위험이 완전히 해소됐다고 볼 수 없습니다.
감정가 94,000,000원에서 두 번 유찰돼 52,640,000원까지 내려온 것은 분명하지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없는 상태에서 “싸다”라고 단정할 수는 없습니다. 이 사건의 순서는 명확합니다. 첫째 604호 대항력 확인, 둘째 민간임대주택등기 처리 확인, 셋째 그 뒤에 가격 판단. 현재 단계에서는 권리와 가격 모두 확인 절차를 남겨둔 물건입니다.
