광주지방법원 2025타경34066. 광주광역시 동구 대인동 96, 대인동영무파라드3차오피스텔 7층 703호입니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2022.11.15. 주식회사광주은행 앞으로 설정된 채권최고액 840,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 5,280,000,000원의 근저당권, 2025.09.16. 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건 703호에는 서수빈이 보증금 5,000,000원·월 450,000원의 조건으로 조사돼 있습니다. 전입일은 2025.06.05.로 말소기준일인 2022.11.15.보다 늦어 대항력 없음입니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확정된 것으로 볼 수 없어 배당순위와 별개로 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 7층 703호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 용도 / 구조 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 53,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 경매 청구액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.11.15. 광주은행
금전채권 관계만 보면 구조는 명확합니다. 말소기준인 을구 1번 근저당권 이후의 을구 2번 근저당권, 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있습니다. 채권자 측 미배당이 크게 남더라도 그것이 곧 매수인에게 승계되는 금액이라는 뜻은 아닙니다.
② 본건 703호 임차관계
현황조사상 여러 호실의 점유관계가 확인되지만, 본건 703호와 직접 일치하는 임차인은 서수빈 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 조사돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서수빈 | 703호 | 2025.06.05 | 5,000,000원 / 450,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
③ 가격 위치 — 감정가 56%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가는 95,000,000원이고 현재 최저매각가는 53,200,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 37,240,000원(감정가 39%), 4회 유찰 시 26,068,000원(감정가 27%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,357,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 51,842,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 16,203,326,000원 중 현재 회차의 채권자 배당액은 51,842,400원, 미배당은 16,151,483,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 외벽은 석재붙임·시멘몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배·타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대지 전체 726.7㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구·전통상업보존구역· 중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 703호 점유 확인. 현황상 서수빈이 703호를 보증금 5,000,000원·월 450,000원에 점유하고 있으므로 실제 인도 시점과 점유상태를 다시 확인하세요.
- 대항력 기준. 703호 전입일 2025.06.05.는 말소기준 2022.11.15.보다 늦어 대항력 없음으로 조사됐습니다. 전입세대와 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 재대조하는 것이 안전합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 매각 후 법적 취급을 반드시 별도 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 56%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 실제 거래 가능한 오피스텔 가격과 임대수익성을 함께 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 채권자 미배당액 16,151,483,600원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “56% 할인”보다 중요한 것은 인수와 확인 항목
이 물건의 권리구조에서 가장 중요한 사실은 두 가지입니다. 첫째, 2022.11.15. 주식회사광주은행 근저당권이 말소기준이고, 본건 703호 임차인 서수빈은 2025.06.05. 전입해 대항력이 없다는 점. 둘째, 현재 53,200,000원 배당 시나리오에서 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다.
다만 현재 가격이 감정가의 56%라는 이유만으로 ‘싸다’는 결론을 내릴 수는 없습니다. 실제 취득비용은 현재 기준 53,200,000원으로 계산되지만, 시장가격과의 비교가 선행돼야 합니다. 여기에 갑구의 민간임대주택등기를 별도로 확인해야 하므로, 결론은 권리 인수는 비교적 명확하지만, 가격과 민간임대주택등기 확인을 끝낸 뒤 응찰가를 정하는 물건으로 정리할 수 있습니다.
