부동산임의경매 (아파트)

🏷️ 감정가 대비 56% 💸 인수 0원 👤 909호 임차인 1명 📅 2026.09.08

한 줄 평 말소기준은 2022.11.15. 광주은행 근저당이고, 909호 임차인 윤지호의 전입은 2024.11.08.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 갑구에 민간임대주택등기가 존재하고, 임차인의 확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않아 매각물건명세서와 원본 서류 대조가 중요합니다. 감정가 대비 56%까지 내려왔지만, 감정가 할인율만으로 시세상 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.

감정가 / 최저가

83,000,000원

최저 46,480,000원 · 2회 유찰

실질취득

46,480,000원

최저가 + 인수 0원

매수인 인수

0원

현재 배당모형 기준

핵심지표

56%

최저가 ÷ 감정가

광주지방법원 2025타경34066. 대인동영무파라드3차오피스텔 9층 909호입니다. 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 9층 오피스텔입니다. 감정가 83,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 46,480,000원, 감정가의 56%입니다. 경매 신청채권자의 청구액은 2,632,887,428원입니다.

권리 흐름은 2022.11.15. 광주은행 근저당이 기준점입니다. 같은 날 두 건의 광주은행 근저당이 설정됐고, 이후 2025.09.16. 주택도시보증공사 가압류와 2025.10.14. 임의경매개시결정이 이어집니다. 기준 근저당 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 갑구의 민간임대주택등기는 별도 확인 항목으로 남겨두는 편이 안전합니다.

물건 개요

사건번호	광주지방법원 2025타경34066
소재지	광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 9층 909호
도로명	광주광역시 동구 구성로204번길 10-9
물건종류	오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물
소유자	주식회사홍진하우징
감정가 / 최저가	83,000,000원 / 46,480,000원 (2회 유찰, 감정가 56%)
신청채권 청구액	2,632,887,428원
매각기일	2026.09.08

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 소멸

⚠️ 민간임대주택등기 확인 갑구 1-1에는 2022.10.05. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 2022.11.15. 접수돼 있습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원본에서 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.

② 909호 임차관계 — 윤지호, 대항력 없음

임차인	점유부분	전입일	보증금	월세	배당요구	권리판정
윤지호	909호	2024.11.08	10,000,000원	350,000원	2026.01.26	대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음

윤지호의 전입신고일은 2024.11.08.로 말소기준권리인 2022.11.15. 광주은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 350,000원이며 2026.01.26. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계 임차인은 아닙니다.

✅ 매수인 인수 관점 현재 배당계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 따라서 최저가 46,480,000원 기준 실질취득액도 46,480,000원으로 계산됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 46,480,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,236,640원
1. 광주은행 근저당 · 을구 1번	840,000,000원	45,243,360원
2. 광주은행 근저당 · 을구 2번	5,280,000,000원	0원
3. 주택도시보증공사 가압류	10,083,326,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

채권 총액은 16,203,326,000원, 현재 회차 예상 배당액은 45,243,360원이며 미배당액은 16,158,082,640원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 46,480,000원)

집행비용 1,236,640원 공제 후 잔액 전부가 을구 1번 광주은행 근저당에 배당되는 구조입니다.

회차별 미배당액

현재 회차부터 추가 유찰 시까지 채권 미배당액은 계속 161억 원대를 유지합니다.

④ 유찰 시나리오 — 56% → 39% → 27%

회차	감정가 대비	매각가	채권자 배당	미배당	매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰	56%	46,480,000원	45,243,360원	16,158,082,640원	0원
3회 유찰 시	39%	32,535,999원	31,550,351원	16,171,775,649원	0원
4회 유찰 시	27%	22,775,199원	21,965,245원	16,181,360,755원	0원

⚠️ 감정가 할인율과 시세 할인은 다르다 현재 최저가는 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인폭만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건의 입찰가격은 권리 안전성뿐 아니라 해당 오피스텔의 실제 거래·임대수익·공실 가능성까지 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 일반 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
토지. 중심상업지역이며 토지는 726.7㎡, 사다리형 평지입니다. 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·중심상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

909호 임차인 재확인. 윤지호의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자와 우선변제 여부는 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
민간임대주택등기. 갑구 1-1 민간임대주택등기의 매각 후 처리관계를 반드시 원본 서류로 확인하세요.
배당 변동 가능성. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
감정가 할인 착시. 2회 유찰로 56%까지 내려왔다는 사실과 실제 시세 대비 저가 여부는 별개의 문제입니다.
임대수익 점검. 오피스텔은 월세수익과 공실이 환금성에 직접 영향을 주므로 실제 임대조건과 관리비를 확인하세요.
원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 확인 없는 저가 판단은 금물”

이 물건의 말소기준권리는 2022.11.15. 광주은행 근저당이고, 909호 윤지호의 전입은 2024.11.08.이라 대항력은 없습니다. 현재 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡힙니다. 권리상 가장 눈에 띄는 확인 포인트는 민간임대주택등기와 임차인의 우선변제 여부입니다.

가격은 감정가 83,000,000원에서 46,480,000원까지 내려와 56% 수준입니다. 하지만 시세와 수익성 검토 없이 “56%니까 싸다”고 결론 내리는 것은 위험합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 별도. 이 두 문장을 분리해 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-24	유찰	8,300만원
2	2026-05-12	유찰	-

부동산임의경매

감정가 56%까지 내려왔다 — 다만 909호 임차관계와 민간임대주택 등기는 끝까지 확인

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 소멸

② 909호 임차관계 — 윤지호, 대항력 없음

③ 예상배당표 (매각가 46,480,000원 가정)

④ 유찰 시나리오 — 56% → 39% → 27%

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만, 확인 없는 저가 판단은 금물”

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