광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 대인동영무파라드3차오피스텔 9층 902호입니다. 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 말소기준은 2022.11.15. 주식회사광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 그 뒤 같은 날 설정된 광주은행 근저당권 5,280,000,000원, 2025.09.16. 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14. 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 배당가정은 최저매각가와 같은 54,320,000원입니다. 집행비용 1,377,760원을 제외한 52,942,240원이 선순위 광주은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류에는 배당이 남지 않습니다. 배당모형이 계산한 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리표에는 2022.11.15. 민간임대주택등기도 존재하므로, 금전 인수 여부와 별개로 해당 등기 및 대상 902호 임대관계를 입찰 전 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 9층 902호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 9층 건물 중 9층 902호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 54,320,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 등기국 · 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 비금전 확인사항은 남는다
말소기준권리는 2022.11.15. 을구 1번 광주은행 근저당권입니다. 확인된 전입일이 있는 임차·점유 기재는 모두 이 날짜보다 뒤이므로 자료상 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 반면 전입일이 기재되지 않은 점유자는 대항력을 단정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 기재 57명, 902호 특정은 없음
보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없으므로 아래 57명은 실제 임차·점유 관련 기재로 봅니다. 다만 호실이 기재된 항목 중 902호로 직접 표시된 사람은 없고, 일부는 호실 자체가 특정되지 않았습니다. 따라서 이 목록 전체를 902호 임차인으로 합산하거나, 반대로 902호가 완전히 비어 있다고 단정해서도 안 됩니다.
| 성명 | 호실 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가빈 | 미상 | 2024.08.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유단비 | 202호 | 2024.08.29 | 3,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문서영 | 203호 | 2024.08.12 | 4,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.12.26 | 없음 |
| 김은선 | 미상 | 2024.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조우주 | 미상 | 2024.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이삼 | 미상 | 2025.06.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임예진 | 210호 | 미상 | 3,000,000원 / 300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이예지 | 211호 | 2025.01.06 | 3,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최명진 | 301호 | 2023.10.06 | 5,000,000원 / 440,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양현숙 | 302호 | 2024.10.02 | 10,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.11.14 | 없음 |
| 박세리 | 미상 | 2025.09.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선주 | 303호 | 2024.10.29 | 10,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연지 | 미상 | 2025.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최아름 | 306호 | 2025.01.03 | 20,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 307호 | 2023.02.09 | 10,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 미상 | 2025.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현준 | 311호 | 2025.06.05 | 3,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민하 | 402호 | 2025.01.14 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김휘성 | 미상 | 2025.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석진 | 미상 | 2024.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장윤진 | 405호 | 2025.02.13 | 15,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.11.03 | 없음 |
| 이송정 | 406호 | 미상 | 3,000,000원 / 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김수경 | 미상 | 2024.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상훈 | 409호 | 2025.03.31 | 3,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진우 | 미상 | 2025.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽재훈 | 411호 | 2025.02.17 | 3,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.12.29 | 없음 |
| 이가은 | 503호 | 2024.11.01 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지선 | 미상 | 2024.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황호준 | 506호 | 2023.02.06 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.12.18 | 없음 |
| 심민섭 | 미상 | 2024.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도은 | 미상 | 2024.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조주아 | 미상 | 2025.03.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전소유 | 602호 | 2024.08.21 | 5,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.11.04 | 없음 |
| 이아란 | 미상 | 2024.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 이종민거주) | 604호 | 미상 | 5,000,000원 / 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임희영 | 605호 | 2025.06.05 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 광주은행(직원 김준호거주) | 607호 | 2025.06.13 | 10,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박헌영 | 미상 | 2024.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영민 | 미상 | 2025.05.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수영 | 미상 | 2024.12.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민아 | 미상 | 2024.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다빈 | 미상 | 2025.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.12.12 | 없음 |
| 김다솜 | 702호 | 2025.02.18 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서수빈 | 703호 | 2025.06.05 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지효 | 704호 | 2023.06.05 | 15,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안지혁 | 미상 | 2025.05.01 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2026.01.12 | 없음 |
| 박혜리 | 708호 | 2025.05.29 | 10,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주현호 | 709호 | 2025.06.09 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.11.21 | 없음 |
| 위드정보(직원 김선호거주) | 711호 | 미상 | 5,000,000원 / 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김하늘 | 803호 | 2024.02.23 | 20,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민선 | 804허 | 2025.03.28 | 5,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 하영기 거주) | 811호 | 미상 | 5,000,000원 / 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신동준 | 미상 | 2024.11.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 김재욱거주) | 904호 | 미상 | 5,000,000원 / 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤지호 | 909호 | 2024.11.08 | 10,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2026.01.26 | 없음 |
| 천서린 | 910호 | 2023.08.10 | 5,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.12.22 | 없음 |
| 위드정보(직원 김종석거주) | 911호 | 미상 | 5,000,000원 / 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 56%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가는 97,000,000원, 현재 최저매각가는 54,320,000원으로 2회 유찰·감정가 56% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 38,024,000원, 4회 유찰 시 26,616,800원입니다.
그러나 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 대조할 수 있는 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 현재 실질취득은 배당모형상 인수액이 0원이므로 54,320,000원이지만, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,377,760원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 52,942,240원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 16,203,326,000원 중 예상배당은 52,942,240원이며, 미배당액은 16,150,383,760원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 일련번호 1~66은 모두 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 건물이며, 승강기·소방설비·도시가스·난방설비·주차장설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 지목 대, 사다리형 평지이며 토지면적은 726.7㎡, 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·중심상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고, 소로3류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 902호 점유관계. 호실 미상 기재를 포함해 현황조사상 다수 점유자가 있으므로, 902호 실제 점유자를 현장과 매각물건명세서에서 특정해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자. 전입일이 확인되지 않은 점유자는 대항력 없음으로 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 취급해 추가 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.15. 등기의 구체적 효력과 902호에 대한 적용관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 54,320,000원이 감정가의 56%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 대상 오피스텔의 최근 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당 및 명도관계와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “56%”보다 중요한 것은 902호의 실제 점유와 시세
현재 회차의 숫자만 보면 감정가 97,000,000원에서 최저가 54,320,000원까지 내려왔고, 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 두 숫자만으로 좋은 입찰이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 실제 거래가격 비교가 없고, 현황조사에는 57명의 임차·점유 기재가 있는 반면 902호로 직접 특정된 임차인은 없습니다. 또한 민간임대주택등기가 존재합니다.
따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 첫째 902호 실제 점유자와 임대차를 특정하고, 둘째 민간임대주택등기의 적용관계를 확인하고, 셋째 54,320,000원을 최근 거래가격과 비교하는 것입니다. 이 확인 전에는 “2회 유찰이라 싸다”보다 “권리의 금전 인수는 0원이지만 점유·가격 검증은 아직 필요하다”는 판단이 데이터에 가장 충실합니다.
