광주지방법원 2025타경34066. 광주광역시 동구 대인동 96, 대인동영무파라드3차오피스텔 6층 607호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 감정가 94,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 52,640,000원입니다.
권리의 기준점은 2022.11.15 설정된 광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 같은 날의 광주은행 근저당권 5,280,000,000원, 2025.09.16 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 6층 607호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 용도 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 52,640,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 광주은행 근저당
② 임차·점유관계 — 607호는 말소기준 이후 전입
현황조사에는 다수 호실의 점유관계가 함께 기재되어 있습니다. 이 중 본건 607호의 점유자는 광주은행(직원 김준호 거주)으로 조사되었고, 보증금 10,000,000원·월 400,000원, 전입일 2025.06.13입니다. 말소기준권리 2022.11.15보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 광주은행(직원 김준호거주) | 607호 | 2025.06.13 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
607호 전입일은 말소기준권리보다 늦습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니며, 본건 점유자는 실제 점유관계로 조사된 항목입니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 52,640,000원
현재 최저매각가는 52,640,000원으로 감정가 94,000,000원의 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 36,848,000원(39.2%), 4회 유찰 시 25,793,600원(27.44%)입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,347,520원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 51,292,480원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 16,203,326,000원 중 예상 배당액은 51,292,480원이며, 미배당액은 16,152,033,520원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금호시민문화관 북동측 인근이며, 근린생활시설·오피스텔 등 상업용건물과 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기·소방설비·도시가스·난방설비·주차장설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다. 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 607호 매각물건명세서 재확인. 현황조사상 607호는 광주은행 직원 김준호 거주, 전입 2025.06.13, 보증금 10,000,000원·월 400,000원입니다.
- 대항력 기준일 확인. 말소기준권리는 2022.11.15이므로 607호 전입은 그 이후입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.15 민간임대주택등기의 경매 후 처리관계를 등기부와 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 현재 최저가는 감정가의 56%이지만 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 총 채권 16,203,326,000원 대비 미배당액이 16,152,033,520원으로 매우 큽니다. 인수액과는 별개지만 사건의 채권 구조가 큰 편입니다.
- 명도·점유 확인. 낙찰 전 실제 607호 점유자와 계약관계, 보증금·월세 지급관계를 현장에서 재확인하세요.
맺으며 — “56% 할인”보다 607호 원본 확인이 먼저
이 물건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 94,000,000원에서 두 차례 유찰된 52,640,000원입니다. 하지만 가격만 보고 판단할 사건은 아닙니다. 607호의 현황조사상 점유자는 광주은행 직원 김준호이고 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
반면 등기에는 민간임대주택등기가 있고, 사건 전체 현황조사에는 전입일 미상 점유자도 존재합니다. 최근 실거래 시세도 제시되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 607호 기준 비교적 정리되지만, 가격과 점유관계의 원본 대조가 필수입니다. 감정가의 56%라는 할인율 자체보다 607호 매각물건명세서와 실제 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
