42,000,000원
광주지방법원 2025타경34066. 광주광역시 동구 대인동 96 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 3층 311호입니다. 감정가는 75,000,000원, 현재 최저매각가는 42,000,000원으로 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 권리관계의 기준점은 2022.11.15. 접수된 주식회사광주은행의 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 그 뒤에 접수된 채권최고액 5,280,000,000원의 광주은행 근저당, 2025.09.16. 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
311호로 호수가 명확하게 특정된 점유자는 박현준입니다. 전입일은 2025.06.05., 보증금은 3,000,000원, 월세는 350,000원입니다. 전입일이 말소기준권리 2022.11.15.보다 늦기 때문에 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 이 임차보증금을 낙찰자가 인수하는 구조로 계산되지 않았고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 3층 311호 |
| 물건종류 / 층 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층건 중 3층 311호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 42,000,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 최저가 감정가의 56% |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준은 2022.11.15. 을구 1번 광주은행 근저당권입니다. 을구 2번 광주은행 근저당권은 같은 날이지만 접수번호 158187로 말소기준권리의 접수번호 158186보다 뒤이고, 제공된 권리판정에서도 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 광주은행의 경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 311호 임차관계 — 박현준, 대항력 없음
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박현준 | 311호 | 2025.06.05 | 3,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박현준의 전입일 2025.06.05.는 말소기준권리 2022.11.15.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았지만, 대항력 자체가 인정되지 않는 것으로 정리되어 있어 현재 배당계산에서는 매수인 인수 0원으로 반영되어 있습니다.
현황조사에는 다른 호실의 점유·임대관계도 함께 나타나지만, 본건 311호로 호수가 특정된 임차인은 위 박현준입니다. 호수가 다른 점유관계의 보증금을 본건 311호의 인수금액으로 합산하지 않습니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 감정가의 56%, 시세 평가는 보류
감정가 75,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 42,000,000원, 감정가의 56%입니다. 다음 시나리오의 매각가는 3회 유찰 시 29,399,999원, 4회 유찰 시 20,579,999원으로 계산되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 40,844,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 16,203,326,000원 중 현재 회차 예상배당은 40,844,000원이며, 미배당은 16,162,482,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건 건물의 일련번호 1~66은 모두 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·상업용건물·업무용건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로, 일반 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역이며 토지면적은 726.7㎡, 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 갑구 1-1의 민간임대주택등기가 말소기준 근저당보다 앞선 접수번호로 기재되어 있으므로 매각 후 효력을 반드시 확인하세요.
- 311호 임대차 원본 대조. 박현준의 보증금 3,000,000원·월세 350,000원·전입일 2025.06.05.는 확인되지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
- 공동담보관계 확인. 광주은행 근저당권은 공동담보목록 제2022-987호 및 제2022-988호와 연결되어 있습니다. 큰 채권액은 공동담보관계와 함께 읽어야 합니다.
- 가격은 시세 확인 후 결정. 현재 최저가는 감정가의 56%지만 최근 실거래 수치가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 매각물건명세서 등 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 강점, “56%”는 아직 가격 결론이 아니다
이 사건의 권리분석 중심축은 명확합니다. 2022.11.15. 광주은행 근저당이 말소기준이고, 311호 박현준은 2025.06.05. 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 담보권과 가압류도 매각으로 소멸하며, 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 두 번 유찰되어 감정가의 56%까지 내려왔다는 사실만으로 가격을 싸다고 판단할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교값이 없기 때문입니다. 더구나 말소기준보다 앞선 접수번호의 민간임대주택등기가 존재합니다. 따라서 이 물건은 금전 인수는 단순하지만, 선행 임대주택등기와 시장가격을 확인한 뒤 들어가야 하는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
