광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 2층 204호입니다. 감정가는 92,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 51,520,000원으로 감정가의 56%입니다. 다만 이 물건은 감정가 대비 할인율만 보고 판단할 유형은 아닙니다. 동일 오피스텔에서 다수의 점유·임대관계가 조사됐고, 일부는 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없기 때문입니다.
등기 구조는 비교적 명확합니다. 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2022.11.15. 설정된 광주은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 추가 설정된 광주은행의 두 번째 근저당, 2025.09.16. 주택도시보증공사 가압류, 2025.10.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 등기부상 후순위 권리를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층 204호 |
| 도로명 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정 이용상태도 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 51,520,000원 (2회 유찰·56%) |
| 신청 청구액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2022.11.15. 광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 같은 날 설정된 두 번째 광주은행 근저당권 5,280,000,000원, 2025.09.16. 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력 확정과 미상을 구분
현황조사에는 총 57명의 점유·임대 관련 신고가 확인됩니다. 이 중 전입일이 확인된 50명은 모두 말소기준일 2022.11.15. 이후 전입으로 정리되어 대항력 없음으로 판정됐습니다. 반면 전입신고일이 확인되지 않은 7명은 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 보증금이나 확정일자가 일부 확인되지 않는 점유자 역시 별도 확인 대상입니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가빈 | 알 수 없음 | 2024-08-19 | 미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 유단비 | 202호 | 2024-08-29 | 3,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 해당 없음 |
| 문서영 | 203호 | 2024-08-12 | 4,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 2025-12-26 |
| 임예진 | 210호 | 미상 | 3,000,000원 | 300,000원 | 가능·미상 | 해당 없음 |
| 이송정 | 406호 | 미상 | 3,000,000원 | 400,000원 | 가능·미상 | 해당 없음 |
| 위드정보(직원 이종민거주) | 604호 | 미상 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 해당 없음 |
| 위드정보(직원 김선호거주) | 711호 | 미상 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 해당 없음 |
| 위드정보(직원 하영기 거주) | 811호 | 미상 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 해당 없음 |
| 위드정보(직원 김재욱거주) | 904호 | 미상 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 해당 없음 |
| 위드정보(직원 김종석거주) | 911호 | 미상 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 해당 없음 |
표에는 본건 판단에 중요한 인접 호실 및 대항력 미상 점유자를 중심으로 표시했습니다. 전입일이 확인된 나머지 점유자는 모두 2022.11.15. 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,327,360원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 50,192,640원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 16,203,326,000원 대비 예상 배당액은 50,192,640원이며, 미배당액은 16,153,133,360원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물입니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근. 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재해 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등에 포함되며 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 건축 관련. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 204호 점유자 특정. 조사된 다수 점유자 중 본건 204호에 실제 거주·사용하는 사람이 누구인지 현황조사와 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자. 전입신고일이 없는 7명은 대항력 가능·미상입니다. 본건과의 관련 여부를 우선 확인하세요.
- 보증금 미상 점유자. 호실이 특정되지 않거나 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있어 계약서·전입세대열람 등 추가 대조가 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기와 현재 임대차관계가 매각 및 명도에 미치는 영향을 원문 기준으로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 56%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 204호 또는 동일 오피스텔의 최근 실거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당의 한계. 현재 가격에서 선순위 근저당조차 대부분 미회수 구조입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당변수도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 점유관계 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 0원”과 “현장 리스크 0”은 다르다
이 물건의 등기 권리 구조만 보면 결론은 단순합니다. 말소기준인 2022.11.15. 광주은행 근저당 이후 권리는 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 대인동영무파라드3차에는 현황조사상 다수의 임대·점유관계가 존재하고, 전입일이 확인되지 않아 대항력을 판단할 수 없는 점유자도 7명 있습니다.
또한 현재 최저가 51,520,000원이 감정가보다 크게 낮아졌더라도, 최근 실거래 자료가 없으므로 이를 곧바로 시세 대비 저가라고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기 권리는 정리형, 점유는 확인형, 가격은 검증형”입니다. 특히 입찰 전 204호의 실제 점유자와 전입·보증금·확정일자를 특정할 수 있어야 권리분석이 완성됩니다.
