광주지방법원 2025타경34066. 대인동영무파라드3차오피스텔 4층 402호입니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 말소기준권리는 2022.11.15 접수된 광주은행 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 광주은행 채권최고액 5,280,000,000원 근저당, 2025년 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
402호 점유관계도 핵심입니다. 매각물건명세서까지 출처가 확인되는 임차인 김민하 씨는 2025.01.14 전입, 보증금 5,000,000원·월세 450,000원입니다. 전입일이 2022.11.15 말소기준보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 이 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조로 잡혀 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 52,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2022.11.15 접수번호 158186의 광주은행 근저당입니다. 이어 접수번호 158187의 두 번째 광주은행 근저당, 2025.09.16 주택도시보증공사 가압류, 2025.10.14 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 근저당보다 먼저 같은 날 접수된 민간임대주택등기가 존재하므로, 그 등기의 내용과 현재 효력은 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
② 402호 임차인 — 대항력 없음, 승계 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민하 | 402호 | 2025.01.14 | 5,000,000원 / 450,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
김민하 씨의 전입일은 말소기준권리보다 약 2년 이상 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았지만, 매수인 인수액 시뮬레이션은 0원입니다.
③ 가격 — 56%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
현재 최저매각가는 52,640,000원으로 감정가 94,000,000원의 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 36,848,000원(감정가 39.2%), 4회 유찰 시 25,793,600원(감정가 27.44%)입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가가 잡혀 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 44% 낮으니 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 특히 이미 2회 유찰됐다는 사실 자체가 감정가와 시장 수요 사이의 간극 가능성을 보여주는 신호이므로, 가격 메리트 판단은 실거래·호가·임대수익 확인 후에 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,347,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 51,292,480원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,347,520원을 제외한 51,292,480원이 첫 번째 광주은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 주택도시보증공사 가압류에는 미배당이 발생합니다. 총 채권액 16,203,326,000원 대비 미배당액은 16,152,033,520원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 9층 철근콘크리트 구조 건물의 오피스텔이며, 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 노폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 대 726.7㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원문 확인. 말소기준 근저당보다 접수번호가 앞선 선행등기이므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 반드시 원문에서 대조해야 합니다.
- 402호 점유 재확인. 김민하 씨의 전입일·보증금·월세와 실제 점유 여부, 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 402호 임차인의 우선변제와 배당요구 여부는 확인되지 않아 명세서 원문 재확인이 필요합니다.
- 실거래·호가 검증. 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 거래가와 임대조건을 비교해야 합니다.
- 2회 유찰 이유 점검. 가격뿐 아니라 공실 가능성, 임대수익, 관리비, 호수별 선호도 등 유찰 원인을 현장 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 당해세·최우선변제 등 반영되지 않은 항목에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 확인됐지만, 가격은 아직 미확정
이 물건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2022.11.15 광주은행 근저당이 말소기준이고, 402호 임차인 김민하 씨는 2025.01.14 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 94,000,000원에서 두 차례 유찰돼 52,640,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 없어 시세보다 싸다는 결론을 낼 근거가 없습니다. 오피스텔이라는 용도, 2회 유찰 이력, 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기를 감안하면 권리는 비교적 단순하지만 가격과 선행등기는 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
