광주지방법원 2025타경34066. 대인동영무파라드3차오피스텔 6층 608호입니다. 감정가는 158,000,000원이고 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 88,480,000원입니다. 말소기준은 2022.11.15. 접수된 광주은행 채권최고액 840,000,000원의 근저당권입니다. 이후 광주은행의 추가 근저당 5,280,000,000원, 주택도시보증공사의 가압류 10,083,326,000원, 임의경매개시결정과 동구의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “말소기준 이후 권리는 전부 소멸하니 끝”으로 보기에는 한 단계 확인이 더 필요합니다. 소유권보존 직후인 2022.11.15. 접수번호 158177로 민간임대주택등기가 있고, 말소기준 근저당은 그 뒤 접수번호 158186입니다. 해당 등기에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이 선순위 등기의 낙찰 후 효과는 입찰 전 원본 서류를 기준으로 반드시 확인할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 6층 608호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 88,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 등기국 · 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 선순위 민간임대등기는 별도 확인
말소기준은 2022.11.15. 광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 같은 날 설정된 광주은행의 후순위 근저당 5,280,000,000원과 이후 주택도시보증공사의 10,083,326,000원 가압류, 경매개시결정, 동구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 88,480,000원 매각가를 전제로 한 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
임차·점유 확인 — 608호를 다른 호실과 섞어 보면 안 된다
현황조사에는 이 오피스텔의 여러 호실 임대차·점유 내역이 함께 기재되어 있습니다. 그러나 608호로 직접 특정된 임차인은 명단에 없습니다. 다른 호실 보증금을 608호의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다. 다만 호실이 특정되지 않은 점유자도 존재하므로 실제 608호의 현재 점유자는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제·배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전소유 | 602호 | 2024.08.21 | 5,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.11.04 | 없음 |
| 위드정보(직원 이종민거주) | 604호 | 미상 | 5,000,000원 / 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임희영 | 605호 | 2025.06.05 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 광주은행(직원 김준호거주) | 607호 | 2025.06.13 | 10,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
위 표는 608호와 혼동하기 쉬운 같은 6층의 특정 호실 내역입니다. 608호 자체로 특정된 임차인은 확인되지 않으며, 호실이 특정되지 않은 점유자의 실제 사용 호실은 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 56% 할인율만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 88,480,000원으로 감정가 158,000,000원의 56%입니다. 2회 유찰된 만큼 명목상 할인폭은 큽니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,992,640원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 86,487,360원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 16,203,326,000원, 채권자 예상배당은 86,487,360원, 미배당액은 16,116,838,640원입니다. 미배당 채권이 매우 크지만 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 외벽은 석재붙임·시멘몰탈 위 페인트, 내부는 벽지·타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역 · 대 · 726.7㎡ · 평지 · 사다리형이며 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·중심상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건축물. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 2022.11.15. 접수번호 158177로 말소기준 근저당보다 앞서 있으므로 낙찰 후 존속·말소 효과를 매각물건명세서와 등기부 원문에서 확인하세요.
- 608호 실제 점유자 확인. 현황조사 명단에서 608호로 특정된 임차인은 없으므로 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 실제 점유자·임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 다른 호실 임차인과 혼동 금지. 602호·604호·605호·607호 등 다른 호실의 보증금은 608호의 인수액으로 합산할 수 없습니다.
- 호실 미상 점유자 확인. 호실이 기재되지 않은 점유자가 있으므로 608호와의 관련 여부를 현장에서 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 56%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 대조하세요.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 채권 미배당액 16,116,838,640원은 채권자의 미회수액이며, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 서류에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 것은 608호의 실제 상태다
광주지방법원 2025타경34066의 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 158,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 88,480,000원, 감정가의 56%입니다. 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 이 물건의 판단 포인트는 단순 할인율이 아닙니다.
첫째, 말소기준 근저당보다 접수번호가 앞선 민간임대주택등기의 낙찰 후 효과를 확인해야 합니다. 둘째, 현황조사에 건물 여러 호실 점유자가 함께 올라와 있지만 608호로 직접 특정된 임차인은 없습니다. 실제 점유·임대차 관계를 확인하지 않은 상태에서 다른 호실의 임차보증금을 608호에 붙이거나, 반대로 608호가 완전히 비어 있다고 단정해서도 안 됩니다.
따라서 이 사건은 배당상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 선순위 등기의 법적 효과와 실제 점유관계, 그리고 최근 시세를 확인한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있는 유형입니다. 낙찰가 56%라는 숫자보다 원본 확인이 먼저입니다.
