광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 대인동영무파라드3차오피스텔 3층 309호입니다. 감정가는 79,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 44,240,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2022.11.15. 광주은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 기준보다 뒤의 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
현재 예상배당에서는 매각대금 44,240,000원 중 집행비용 1,196,320원을 제외한 43,043,680원이 광주은행의 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 주택도시보증공사 가압류에는 배당 여력이 남지 않습니다. 채권자 전체 미배당액은 16,160,282,320원이지만, 이 미배당액이 곧 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 3층 309호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 44,240,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 감정가 56% |
| 신청채권 청구액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2022.11.15. 광주은행 근저당권입니다. 채권최고액 840,000,000원의 이 근저당이 말소기준이 되고, 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 5,280,000,000원의 광주은행 근저당, 2025.09.16. 주택도시보증공사의 10,083,326,000원 가압류, 2025.10.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 309호를 따로 확인해야 한다
현황조사에는 여러 호실의 임차·점유자가 함께 나타납니다. 호실이 명시된 항목 중 309호로 특정된 사람은 확인되지 않습니다. 전입일이 확인된 점유자들은 모두 2022.11.15. 말소기준 이후 전입으로 정리돼 대항력이 없는 것으로 표시돼 있습니다. 반면 아래 점유자들은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정이 미상입니다. 다만 모두 309호가 아닌 다른 호실로 특정돼 있습니다.
| 점유자 | 호실 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임예진 | 210호 | 3,000,000원 / 300,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이송정 | 406호 | 3,000,000원 / 400,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 이종민거주) | 604호 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 김선호거주) | 711호 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 하영기 거주) | 811호 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 김재욱거주) | 904호 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 김종석거주) | 911호 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
호실이 특정되지 않은 점유자도 다수 있으나, 이들의 확인된 전입일은 모두 말소기준일 2022.11.15. 이후입니다. 따라서 현재 정리된 권리판단만 보면 선순위 대항력 인수형으로 볼 근거는 없습니다. 다만 실제 입찰 대상은 309호 한 개 호실이므로 현장 방문과 매각물건명세서에서 309호의 실제 점유자를 다시 특정하는 것이 중요합니다.
③ 가격 — 56%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가 79,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 44,240,000원, 감정가의 56%입니다. 다음 시나리오는 30,967,999원, 그 다음은 21,677,599원으로 계산돼 있습니다.
그러나 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않으므로 “감정가의 56%니까 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다. 오피스텔은 임대수익과 실제 거래가격, 공실 가능성에 따라 적정 가격이 크게 달라질 수 있으므로 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율을 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,196,320원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 43,043,680원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
전체 채권액 16,203,326,000원 중 채권자에게 배당되는 금액은 43,043,680원이고, 미배당액은 16,160,282,320원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔 등 상업용건물과 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로, 2층 201호부터 9층 911호까지 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 업무시설 오피스텔 건부지이며, 토지면적은 726.7㎡입니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 공시지가는 705,300원/㎡입니다. 방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 309호 점유자 특정. 현황조사에 여러 호실 점유자가 함께 있으므로 309호 현관·우편함·관리사무소와 매각물건명세서를 통해 실제 점유자를 다시 확인합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.15. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 후 법적 처리를 원문에서 확인합니다.
- 가격 검증. 감정가 79,000,000원의 56%라는 할인율과 별개로, 동일 건물 또는 인근 오피스텔 실거래·임대료를 확인해 44,240,000원의 적정성을 판단합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 16,160,282,320원은 매수인의 인수액이 아닙니다. 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
- 관리비·공과금. 오피스텔 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 법원 공고를 입찰 직전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 점유와 실제 시세가 먼저
이 물건의 등기상 금전권리는 비교적 단순합니다. 2022.11.15. 광주은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 79,000,000원의 56%인 44,240,000원까지 내려왔습니다.
그러나 두 번 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않고, 현황조사에는 건물 전체의 다수 점유관계가 섞여 있습니다. 309호로 특정된 임차인은 보이지 않지만 실제 현장 점유를 확인하지 않고서는 명도 난도를 단정하기 어렵습니다. 민간임대주택 등기도 별도 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 “등기 인수는 0원, 가격·점유는 추가 확인”입니다.
