광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 5층 505호입니다. 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2022.11.15 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 광주은행 앞으로 채권최고액 840,000,000원과 5,280,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 그중 을구 1번 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원과 광주은행의 임의경매개시결정이 이어졌고, 등기 분석상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 95,000,000원에서 두 차례 유찰된 53,200,000원입니다. 할인율만 보면 감정가의 56%까지 내려왔지만, 이 사건에서 확인되는 가격 기준만으로는 실제 거래시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 따라서 ‘감정가 대비 44% 하락’과 ‘시세 대비 할인’을 같은 의미로 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 5층 505호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 · 9층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 53,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 민간임대주택 등기는 별도 확인
말소기준권리는 2022.11.15 을구 1번 광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번 광주은행 근저당권 5,280,000,000원이 이어지고, 2025.09.16 주택도시보증공사 가압류, 2025.10.14 광주은행 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 505호로 특정된 사람은 없다
현황조사에는 건물 여러 호실의 점유·임차관계가 함께 기재돼 있습니다. 총 57명의 점유·임차 관련 인물 가운데 505호로 호수가 직접 특정된 사람은 확인되지 않습니다. 다만 호수가 기재되지 않은 23명이 있어, 그중 실제 505호 점유자가 있는지는 현장과 원문 대조가 필요합니다. 이 23명의 전입일은 2024.02.13부터 2025.09.22 사이로 모두 말소기준일 2022.11.15보다 늦고, 제공된 권리판정상 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.
| 구분 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 505호 직접 특정 | 호수가 505호로 명시된 임차인 없음 | 특정 대상 없음 | 확인 필요 | 승계 신고 없음 |
| 호수 미상 점유자 | 23명 · 전입 2024.02.13~2025.09.22 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 타 호수 · 전입일 미상 | 210호·406호·604호·711호·811호·904호·911호 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 기타 타 호수 | 전입일이 확인된 별도 호실 점유·임차인 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 해석 — 감정가 56%를 ‘시세 56%’로 읽으면 안 된다
감정가는 95,000,000원, 현재 최저가는 53,200,000원으로 감정가의 56%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 37,240,000원(감정가 39%), 4회 유찰 시는 26,068,000원(감정가 27%)입니다. 하지만 실제 최근 거래가격과 직접 비교할 근거 없이 이 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,357,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 51,842,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 53,200,000원 가정 시 집행비용 1,357,600원을 제외한 51,842,400원이 을구 1번 광주은행 근저당에 배당되고 나머지 채권은 미배당입니다. 채권 총액 16,203,326,000원 중 채권자 배당액은 51,842,400원, 미배당액은 16,151,483,600원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 일련번호 1~66은 모두 오피스텔로 이용 중이며, 본건도 오피스텔입니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기·소방설비·도시가스·난방설비·주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 지목 대, 토지면적 726.7㎡, 평지·사다리형이며 북서측으로 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제·환경. 가로구역별 최고높이 제한지역·중심상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 건축상태. 감정자료상 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 505호 실제 점유자 확인. 505호로 직접 특정된 임차인은 없지만 호수 미상 점유자가 23명 있습니다. 실제 점유·열쇠·명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 대조. 2022.11.15 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기 및 매각물건명세서 원문에서 매각 이후 법률관계를 확인해야 합니다.
- 가격을 감정가 할인율로만 판단하지 않기. 현재 53,200,000원은 감정가의 56%이지만 그 자체로 시세보다 싸다는 근거는 아닙니다.
- 배당표의 한계 확인. 현재 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 대규모 공동담보 구조 확인. 광주은행의 두 근저당에는 각각 공동담보목록 제2022-987호와 제2022-988호가 기재돼 있습니다. 해당 공동담보 범위와 사건 진행 내용을 원문에서 확인해야 합니다.
- 명도와 관리비 확인. 실제 점유자와 미납 관리비 등 매각 후 현실적인 인도비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “56%까지 유찰”보다 중요한 것은 505호 자체 확인
이 물건의 등기 권리구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2022.11.15 광주은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·주택도시보증공사 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 오피스텔 여러 호실의 점유관계가 함께 조사된 사건에서 505호로 직접 특정된 임차인은 없고, 호수 미상 점유자들이 남아 있습니다. 여기에 민간임대주택등기까지 존재합니다.
가격도 같은 태도가 필요합니다. 감정가 95,000,000원에서 두 번 유찰돼 53,200,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그것만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수는 낮지만, 점유와 가격 확인을 생략할 수 없는 오피스텔로 보는 것이 적절합니다. 최종 승부처는 505호 실제 점유관계와 매각 후 민간임대주택등기의 효력, 그리고 현재 가격의 실질적인 시장가치입니다.
