54,320,000원
광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 96, 대인동영무파라드3차오피스텔 9층 904호입니다. 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2022.11.15. 광주은행의 채권최고액 840,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 광주은행의 채권최고액 5,280,000,000원 근저당이 추가로 설정돼 있으며, 2025.09.16. 주택도시보증공사의 청구금액 10,083,326,000원 가압류, 2025.10.14. 광주은행의 임의경매개시결정이 이어집니다.
담보권 순서만 보면 구조는 명확합니다. 말소기준 근저당과 그 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 물건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 본 호실 904호의 임차관계는 보증금과 월 차임이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 9층 904호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 9층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 54,320,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 56% |
| 청구액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 904호 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2022.11.15. 을구 1번 광주은행 근저당입니다. 이후 을구 2번 광주은행 근저당, 주택도시보증공사 가압류, 광주은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 갑구에는 2022.11.15. 민간임대주택등기도 존재하며, 등기 문구에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있습니다.
904호 임차관계
| 임차관계 | 호실 | 전입 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 위드정보(직원 김재욱거주) | 904호 | 미상 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 56%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 97,000,000원, 현재 최저매각가는 54,320,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 56%이고, 한 차례 더 유찰되면 38,024,000원, 4회 유찰 시에는 26,616,800원 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 56% | 54,320,000원 | 52,942,240원 | 16,150,383,760원 |
| 3회 유찰 시 · 39% | 38,024,000원 | 36,939,568원 | 16,166,386,432원 |
| 4회 유찰 시 · 27% | 26,616,800원 | 25,737,698원 | 16,177,588,302원 |
다만 동일 오피스텔의 최근 실거래 가격 자료가 제시되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 56%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 특히 904호 임차인의 대항력 여부가 미상인 만큼 가격 판단은 임차관계 확정 이후에 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,377,760원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 52,942,240원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,377,760원을 제외한 52,942,240원이 을구 1번 광주은행 근저당에 배당되고, 후순위 광주은행 근저당과 주택도시보증공사 가압류에는 배당이 없습니다. 채권 총액 16,203,326,000원 대비 미배당은 16,150,383,760원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근이며, 근린생활시설·오피스텔 등 상업용건물과 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함되고, 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 904호 전입일 최우선 확인. 위드정보(직원 김재욱거주)의 전입신고일이 미상이라 현재는 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 전입세대 확인을 통해 선후관계를 확정해야 합니다.
- 보증금 5,000,000원 확인. 현재 확인되는 904호 보증금과 월 차임은 각각 5,000,000원, 450,000원입니다. 대항력이 인정되는 경우의 처리 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기가 매각 후 매수인에게 미치는 효과를 매각물건명세서와 원등기에서 확인해야 합니다.
- 감정가 56%만 보고 입찰하지 않기. 실거래 시세 자료가 없으므로 54,320,000원이 실제 시장가격 대비 저렴한지는 별도 확인이 필요합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 16,150,383,760원이지만 후순위 채권 미배당을 곧바로 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.02입니다. 매각기일 2026.09.08 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 봐야 할 것은 904호 임차인
이 사건은 감정가 97,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 54,320,000원까지 내려왔습니다. 등기상 담보권은 말소기준이 명확하고 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 904호에는 보증금 5,000,000원, 월 차임 450,000원의 임차관계가 있고, 결정적으로 전입신고일이 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “등기상 담보권은 정리되지만 임차인 인수위험은 아직 확정되지 않았다”입니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가의 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리 확정 전 가격판단 금지. 이 물건의 승부처는 904호 임차인의 대항력 여부와 실제 시장가격을 먼저 확인하는 데 있습니다.
