광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 3층 303호입니다. 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2022.11.15. 소유권보존과 같은 날 광주은행 근저당권 2건이 설정됐습니다. 말소기준권리는 접수번호 158186의 광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 뒤이어 접수된 광주은행의 두 번째 근저당권 5,280,000,000원, 2025년 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
303호로 특정된 점유자는 이선주입니다. 전입일은 2024.10.29., 보증금 10,000,000원, 월세 350,000원으로 확인됩니다. 전입일이 말소기준일인 2022.11.15.보다 뒤이므로 이 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서도 낙찰자가 떠안는 보증금은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 3층 303호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 감정 이용상태 오피스텔 · 9층 건물 중 3층 303호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 52,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.15. 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 선순위 민간임대주택등기는 별도 확인
말소기준권리는 2022.11.15. 접수번호 158186의 광주은행 근저당입니다. 같은 날 그 뒤 접수된 두 번째 광주은행 근저당과 2025년 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 매각대금 52,080,000원 가정에서는 집행비용 1,337,440원을 뺀 50,742,560원이 선순위 광주은행 근저당에 배당되고 나머지 채권에는 배당이 없습니다. 그러나 미배당 채권액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 303호 임차인 — 후순위 전입으로 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선주 | 303호 | 2024.10.29 | 10,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
이선주의 전입일은 말소기준일보다 약 2년 뒤입니다. 따라서 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 대항력 때문에 승계하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 대항력 유무와 매수인 인수 여부는 별개의 문제이며 이 사건 시뮬레이션의 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 2회 유찰, 감정가 56%
감정가는 93,000,000원, 현재 최저매각가는 52,080,000원으로 감정가의 56%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 36,456,000원(39.2%), 4회 유찰 시 25,519,200원(27.44%)입니다.
다만 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비입니다. 현재 회차의 실질취득액은 매수인 인수 0원을 더한 52,080,000원이지만, 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 가격 메리트는 주변 오피스텔 거래가격과 별도로 대조한 뒤 결정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,337,440원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 50,742,560원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 16,203,326,000원 중 50,742,560원만 채권자에게 배당되고, 미배당액은 16,152,583,440원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 52,080,000원 | 50,742,560원 | 16,152,583,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 36,456,000원 | 35,399,792원 | 16,167,926,208원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 25,519,200원 | 24,659,854원 | 16,178,666,146원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물이고, 대상은 3층 303호입니다.
- 주위환경. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔 등 상업용건물과 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대지 726.7㎡, 중심상업지역, 공시지가 705,300원/㎡이며 평지·사다리형 토지입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·중심상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건물 상태. 일반 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준 근저당보다 앞선 2022.11.15. 민간임대주택등기의 낙찰 후 법적 효과와 말소 여부를 원문 기준으로 확인하세요.
- 303호 점유자 재확인. 303호로 특정된 이선주는 후순위 전입이지만, 호실 미특정 점유자 기록과 303호의 대응관계가 없는지 현황조사·명세서를 대조하세요.
- 확정일자·배당관계. 이선주의 확정일자와 우선변제 여부는 확정되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 실제 배당관계는 최종 명세서를 확인하세요.
- 공동담보 구조. 광주은행 근저당 2건은 각각 공동담보목록 제2022-987호·제2022-988호가 기재돼 있습니다. 대상 호실과 공동담보 범위를 등기 원문에서 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 52,080,000원은 감정가의 56%입니다. 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 실제 거래가격과 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 16,152,583,440원으로 크지만, 배당 부족액과 매수인 승계액은 같은 개념이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “56%”는 아직 결론이 아니다
303호만 놓고 보면 핵심 임차인 이선주는 2024.10.29. 전입으로 말소기준권리보다 후순위이고, 보증금 10,000,000원은 대항력에 의해 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 광주은행의 두 근저당과 주택도시보증공사 가압류 역시 매각으로 소멸해, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 이 사건의 확인 포인트는 두 가지입니다. 첫째, 말소기준 근저당보다 앞선 민간임대주택등기가 있다는 점. 둘째, 현황조사에 건물의 다른 호실과 호실 미특정 점유자가 다수 함께 등장한다는 점입니다. 따라서 금액 인수만 보면 단순하지만, 실제 점유·명도와 선순위 기재의 법적 효과까지 확인해야 권리분석이 완성됩니다.
가격은 감정가 93,000,000원에서 2회 유찰돼 52,080,000원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가의 56%라는 숫자는 시세의 56%라는 뜻이 아닙니다. 이 물건은 권리상 금액 인수는 정리되지만, 가격 메리트까지 자동으로 확보된 것은 아닙니다. 결론은 “인수는 0원, 선순위 민간임대주택등기와 점유관계는 확인, 가격은 별도 검증”입니다.
