86,800,000원
광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 2층 208호입니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2022.11.15 소유권보존 직후 민간임대주택등기가 접수된 뒤 광주은행 근저당 2건이 설정됐습니다. 이 가운데 을구 1번 광주은행 근저당 채권최고액 840,000,000원이 말소기준입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 조우주 임차권등기, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 놓입니다.
현재 배당표상 86,800,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,962,400원을 제외한 84,837,600원이 을구 1번 광주은행 근저당에 배당되고, 뒤 순위 권리에는 배당 여력이 남지 않습니다. 그럼에도 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조여서 금전채권 기준 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층 208호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 86,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구금액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 광주은행, 그 앞의 민간임대주택등기가 변수
말소기준은 2022.11.15 을구 1번 광주은행 근저당입니다. 같은 날 을구 2번 광주은행 근저당 5,280,000,000원, 2025.09.16 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.09.29 조우주 임차권등기, 2025.10.14 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차관계 — 208호 임차권은 후순위·대항력 없음
| 임차인 | 범위 | 전입·점유 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조우주 | 건물 전유부분 전부 | 2024.07.26 | 10,000,000원 / 550,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
조우주의 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2024.07.26이고, 임차권등기는 2025.09.29 접수됐습니다. 말소기준인 2022.11.15 광주은행 근저당보다 늦어 대항력은 없고, 등기상 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
③ 가격 판단 — 2회 유찰·56%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 별개
감정가는 155,000,000원, 현재 최저매각가는 86,800,000원으로 감정가의 56%입니다. 3회 유찰 시 60,759,999원, 4회 유찰 시 42,531,999원 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 감정가 56%) | 86,800,000원 | 84,837,600원 | 16,118,488,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 60,759,999원 | 59,266,319원 | 16,144,059,681원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 42,531,999원 | 41,366,423원 | 16,161,959,577원 | 0원 |
유찰이 거듭돼도 배당되지 못하는 채권액이 커질 뿐, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 권리소멸 구조를 보여주는 지표가 아니라 단순한 경매 회차 가격입니다. 주변 오피스텔의 실제 매매가격과 임대조건을 따로 대조하기 전에는 86,800,000원을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,962,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 84,837,600원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 16,203,326,000원 중 채권자 배당액은 84,837,600원, 미배당액은 16,118,488,400원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 9층 건물로, 외벽은 석재붙임·시멘몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배·타일, 창호는 새시창호입니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 ‘금호시민문화관’ 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 일반 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 건물 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트포장도로에 접하고, 부지는 사다리형 평지의 업무시설(오피스텔) 건부지입니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 방화지구, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 705,300원/㎡, 토지면적은 726.7㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 2022.11.15 갑구 1-1 등기가 말소기준 근저당보다 먼저 접수돼 있습니다. 매각 후 효력·말소 여부를 반드시 확인하세요.
- 208호 임차권. 조우주 보증금 10,000,000원, 전입·점유·확정일자 2024.07.26, 임차권등기 2025.09.29의 후순위 구조를 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 현황조사 대조. 여러 호실 및 호실 미상 점유자가 함께 확인되므로 실제 208호 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 광주은행 근저당 2건 모두 공동담보목록이 붙어 있으므로 전체 공동담보 물건과 배당관계를 원등기에서 확인하세요.
- 배당 변동요인. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 56%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 주변 오피스텔 실거래와 임대조건을 직접 비교하세요.
- 최종 등기 확인. 등기부 발급일은 2026.09.02, 매각기일은 2026.09.08입니다. 입찰 직전 추가 권리변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원”과 “권리 확인 완료”는 같은 말이 아니다
이 사건은 현재 최저매각가가 감정가의 56%까지 내려왔고, 말소기준 이후의 근저당·가압류·208호 임차권은 매각으로 소멸해 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 조우주의 보증금 10,000,000원도 낙찰자가 승계하는 대항력 임차보증금이 아닙니다.
그렇지만 말소기준보다 앞서 접수된 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 단순히 “최저가 56%라 싸고 권리도 깨끗하다”가 아닙니다. 금전채권 인수는 0원이나, 선순위 민간임대주택등기의 매각 후 효력 확인이 먼저이고, 가격은 실제 오피스텔 시세와 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
