광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 대인동영무파라드3차오피스텔 8층 802호입니다. 감정가는 97,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 54,320,000원으로 감정가의 56%입니다. 그러나 이 사건은 가격 할인폭보다 먼저 권리와 점유관계를 분리해서 봐야 합니다. 등기상 말소기준은 2022.11.15. 설정된 광주은행 근저당이며, 이후 설정된 근저당과 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 여러 호실의 임차·점유자가 함께 나타납니다. 전입일이 확인되는 점유자는 모두 말소기준일인 2022.11.15.보다 뒤에 전입해 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 전입신고일 자체가 확인되지 않은 일부 다른 호실 점유자는 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 특히 이 자료에는 802호로 명시된 임차인 항목이 없으므로, 입찰 전 802호의 실제 점유자와 임대차관계를 원본 서류로 특정하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 8층 802호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 8층 802호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 54,320,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 경매채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.11.15. 접수 제158186호 주식회사광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고 공동담보목록 제2022-987호가 기재돼 있습니다. 같은 날 뒤이어 설정된 광주은행의 채권최고액 5,280,000,000원 근저당, 2025.09.16. 주택도시보증공사의 10,083,326,000원 가압류, 2025.10.14. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 802호 특정이 관건
현황조사에는 다수의 임차·점유 정보가 기재돼 있으나, 호실이 명시된 항목 가운데 802호 표기는 없습니다. 아래는 호실이 특정되지 않은 점유자들입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일 이후로 기재돼 있어 현재 자료상 대항력 없음으로 판정됩니다. 다만 보증금은 확인되지 않았으므로 실제 802호 점유 여부와 계약 내용은 매각물건명세서·현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가빈 | 알수없음 | 2024-08-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김은선 | 알수없음 | 2024-09-05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조우주 | 알수없음 | 2024-07-26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이삼 | 알수없음 | 2025-06-18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박세리 | 알수없음 | 2025-09-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김연지 | 알수없음 | 2025-06-09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박지현 | 알수없음 | 2025-02-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김휘성 | 알수없음 | 2025-06-10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 서석진 | 알수없음 | 2024-08-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김지선 | 알수없음 | 2024-08-05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 심민섭 | 알수없음 | 2024-03-21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김도은 | 알수없음 | 2024-12-23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조주아 | 알수없음 | 2025-03-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이아란 | 알수없음 | 2024-02-13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박헌영 | 알수없음 | 2024-03-20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김영민 | 알수없음 | 2025-05-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이수영 | 알수없음 | 2024-12-13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김민아 | 알수없음 | 2024-12-10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 정다빈 | 알수없음 | 2025-01-31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025-12-12 |
| 안지혁 | 알수없음 | 2025-05-01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026-01-12 |
| 신동준 | 알수없음 | 2024-11-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 54,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,377,760원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 52,942,240원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 54,320,000원 기준으로 집행비용 1,377,760원을 제외한 52,942,240원이 선순위 광주은행 근저당에 배당되고, 이후 채권에는 배당이 없습니다. 총 채권액 16,203,326,000원 대비 미배당액은 16,150,383,760원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 외벽은 석재붙임·시멘몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배·타일 등 마감, 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 726.7㎡ 사다리형 평지, 지목은 대, 중심상업지역이며 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·중심상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 802호 점유자 특정. 현황조사에 여러 임차·점유자가 있으나 802호로 명시된 항목은 없습니다. 실제 점유자와 임대차계약을 원본에서 대조해야 합니다.
- 대항력 미상자 구분. 다른 호실에는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능한 점유자들이 있으므로 일괄 현황과 목적물 802호를 혼동하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.15. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등기 상태와 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당표와 반드시 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 56%라는 할인율은 확인되지만 실거래 비교 자료가 없으므로 동일 건물·유사 면적 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 97,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 54,320,000원까지 내려왔습니다. 다만 시세 자료가 없으므로 이를 곧바로 ‘싼 가격’이라고 해석할 근거는 부족합니다. 더 중요한 것은 802호의 실제 임차·점유관계를 특정하는 일입니다. 현황조사상 알려진 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 802호로 명시된 임차인이 없고 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 정리된 편이지만, 임차 확인과 가격 검증을 끝내야 입찰 판단이 완성되는 유형입니다.
