광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 2층 210호입니다. 감정가는 78,000,000원, 두 번 유찰된 현재 최저매각가는 43,680,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2022.11.15. 광주은행 근저당권이 설정돼 있습니다. 첫 근저당권의 채권최고액은 840,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 같은 날 광주은행의 두 번째 근저당권 5,280,000,000원, 2025.09.16. 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14. 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 본건은 등기보다 점유관계를 한 번 더 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층 210호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 43,680,000원 (2회 유찰) |
| 감정가 대비 | 56% |
| 청구액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2022.11.15. 광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 이후의 광주은행 추가 근저당권, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 같은 날 갑구에는 민간임대주택등기도 존재하므로, 매각 전 해당 등기의 현재 상태와 관련 서류는 원본으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 210호는 ‘대항력 미상’
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임예진 | 210호 · 주거 | 3,000,000원 | 300,000원 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
임예진의 보증금과 월세는 확인되지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정해서도, 없다고 단정해서도 안 됩니다. 특히 현재 최저가가 43,680,000원까지 내려온 만큼, 매각물건명세서와 주민등록 전입세대 확인을 통해 2022.11.15. 이전 대항요건 취득 여부를 반드시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 56%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
감정가 78,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가는 43,680,000원, 감정가의 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 30,575,999원, 4회 유찰 시 21,403,199원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,186,240원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 42,493,760원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 16,203,326,000원, 배당액은 42,493,760원, 미배당은 16,160,832,240원입니다. 배당 모델상 매수인 인수액은 0원이며, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 9층 건물 내 오피스텔이며 본건을 포함해 66개 호실이 평가 대상에 포함돼 있습니다.
- 주위환경. 금호시민문화관 북동측 인근, 근린생활시설·오피스텔·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 지목 대, 토지면적 726.7㎡, 공시지가 705,300원/㎡입니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 210호 임예진 전입일 확인. 2022.11.15. 말소기준 근저당보다 전입이 빠른지 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 보증금 3,000,000원의 우선변제 여부를 결정할 핵심 자료입니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 현재 배당 모델은 인수 0원이지만 임차인 권리판정은 별도로 확정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15. 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 56%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가 43,680,000원, 3회 유찰 시 30,575,999원, 4회 유찰 시 21,403,199원입니다.
맺으며 — “56%보다 중요한 것은 210호의 전입일”
이 물건은 두 번 유찰돼 감정가 78,000,000원에서 43,680,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 근저당권과 후순위 가압류는 매각소멸 구조이고 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 210호 임차인 임예진의 전입신고일이 확인되지 않는다는 점이 권리분석의 핵심입니다. 보증금 3,000,000원·월세 300,000원의 주거 임차인이 확인되는 만큼, 전입일을 확인하기 전에는 ‘임차인 인수 위험 없음’으로 확정할 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 대비 56%는 눈에 띄지만 최근 실거래 시세가 없으므로 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 사건은 등기부 후순위 권리는 정리되지만, 점유자의 대항력과 실제 시세를 확인한 뒤에야 입찰가격을 정할 수 있는 유형입니다.
