광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 대인동영무파라드3차오피스텔 5층 503호입니다. 감정평가상 이 건물은 철근콘크리트구조 9층 오피스텔이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·상업용건물·업무용건물이 혼재하는 중심상업지대입니다. 본건의 말소기준권리는 2022.11.15. 광주은행 근저당권 840,000,000원입니다.
그 뒤 같은 날 설정된 광주은행 근저당권 5,280,000,000원, 2025.09.16. 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 최저가 53,200,000원 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 5층 503호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 53,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.15. 근저당권 · 주식회사광주은행 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.11.15. 광주은행 근저당권입니다. 같은 날 추가 설정된 광주은행 근저당권과 이후 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수 0원으로 반영되어 있습니다.
503호 임차인 — 대항력 없음, 우선변제는 확인 필요
현황조사에는 건물의 다른 호실 점유자들도 함께 기재되어 있습니다. 본건 주소인 503호로 특정되는 임차인은 이가은이며, 2024.11.01. 전입했습니다. 이는 말소기준권리 2022.11.15.보다 늦어 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 호실 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이가은 | 503호 · 주거 | 2024.11.01 | 5,000,000원 / 450,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 0원 |
이가은의 보증금은 5,000,000원, 월세는 450,000원입니다. 전입시점상 대항력은 없으므로 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 계산되지 않습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 입찰 전에 확인해야 하며, 현재 예상배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
② 가격 판단 — 감정가 56%는 ‘시세 56%’가 아니다
현재 회차는 2회 유찰 상태로 최저가가 53,200,000원, 감정가의 56%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 37,240,000원과 26,068,000원으로 낮아집니다. 그러나 이 숫자들은 어디까지나 감정가를 기준으로 한 경매 회차 가격입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 53,200,000원 | 56% | 0원 | 16,151,483,600원 |
| 3회 유찰 시 | 37,240,000원 | 39% | 0원 | 16,167,156,320원 |
| 4회 유찰 시 | 26,068,000원 | 27% | 0원 | 16,178,127,224원 |
③ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,357,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 51,842,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,357,600원을 제외한 51,842,400원이 을구 1번 광주은행 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 주택도시보증공사 가압류에는 배당이 없습니다. 채권총액 16,203,326,000원에 대한 미배당액은 16,151,483,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 ‘금호시민문화관’ 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·상업용건물·업무용건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 오피스텔이며 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 726.7㎡, 공시지가 705,300원/㎡이며 중심상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 본 건물의 해당 호실들은 오피스텔로 이용되고 있으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 503호 실제 점유 확인. 이가은의 503호 점유·임대차가 매각기일까지 유지되는지 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 보증금 5,000,000원에 대한 확정일자·최우선변제 해당 여부와 배당요구 상태를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 현재 등록 상태를 등기 및 매각조건과 대조해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 광주은행의 두 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 전체 공동담보와 본건의 배당·말소 범위를 원문에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 실거래 대조. 감정가 대비 56%라는 숫자 대신 같은 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 권리 포인트는 명확합니다. 말소기준은 2022.11.15. 광주은행 근저당권이고, 본건 503호 임차인 이가은은 2024.11.01. 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 근저당권·가압류도 매각으로 소멸하며, 현재와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 감정가 95,000,000원에서 2회 유찰되어 53,200,000원, 감정가 56%까지 낮아졌지만 이것은 감정가 대비 할인입니다. 이미 2회 유찰된 오피스텔인 만큼 실제 거래가격과 임대수익을 확인하지 않은 채 “많이 떨어졌으니 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 이 사건의 핵심입니다.
