광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 6층 601호입니다. 감정 이용상태도 오피스텔로 확인되며, 철근콘크리트구조 9층 건물에 속합니다. 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2022.11.15. 소유권보존과 같은 날 광주은행 명의의 근저당권 2건이 설정됐습니다. 그중 을구 1번 채권최고액 840,000,000원 근저당이 말소기준입니다.
이후 설정된 을구 2번 광주은행 근저당 5,280,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 광주은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기권리 흐름만 보면 매수인에게 남는 금액은 현재 계산상 0원입니다. 다만 이 물건의 입찰 판단은 등기만으로 끝내기 어렵습니다. 현황조사에는 같은 건물 여러 호실의 점유·임차관계가 함께 확인되고, 일부는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판단이 미상입니다. 특히 대상인 601호로 특정된 점유자는 명단에 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 6층 601호 |
| 도로명 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 용도 / 구조 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 53,200,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.15. 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.11.15. 접수된 광주은행 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 2번 근저당권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 2025.09.16. 주택도시보증공사의 가압류와 2025.10.14. 경매개시결정도 후순위입니다. 두 근저당권에는 각각 공동담보목록이 기재돼 있으므로 실제 배당은 공동담보 관계와 절차 진행 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 601호 특정 여부가 핵심
현황조사에는 총 57명의 점유·임차 관련 기재가 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 포함돼 있지 않습니다. 이 가운데 전입일이 확인된 사람들은 모두 말소기준일인 2022.11.15. 이후 전입으로 정리돼 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 전입일이 확인되지 않은 사람은 대항력을 단정할 수 없어 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다. 다만 아래 기재 중 601호로 특정된 임차·점유자는 없습니다.
| 성명 | 호실 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가빈 | 미상 | 2024.08.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유단비 | 202호 | 2024.08.29 | 3,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문서영 | 203호 | 2024.08.12 | 4,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.12.26 | 해당 없음 |
| 김은선 | 미상 | 2024.09.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조우주 | 미상 | 2024.07.26 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이삼 | 미상 | 2025.06.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임예진 | 210호 | 미상 | 3,000,000원 / 300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예지 | 211호 | 2025.01.06 | 3,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최명진 | 301호 | 2023.10.06 | 5,000,000원 / 440,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양현숙 | 302호 | 2024.10.02 | 10,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.11.14 | 해당 없음 |
| 박세리 | 미상 | 2025.09.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이선주 | 303호 | 2024.10.29 | 10,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김연지 | 미상 | 2025.06.09 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최아름 | 306호 | 2025.01.03 | 20,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민지 | 307호 | 2023.02.09 | 10,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지현 | 미상 | 2025.02.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박현준 | 311호 | 2025.06.05 | 3,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민하 | 402호 | 2025.01.14 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김휘성 | 미상 | 2025.06.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서석진 | 미상 | 2024.08.12 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장윤진 | 405호 | 2025.02.13 | 15,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.11.03 | 해당 없음 |
| 이송정 | 406호 | 미상 | 3,000,000원 / 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수경 | 미상 | 2024.12.26 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박상훈 | 409호 | 2025.03.31 | 3,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진우 | 미상 | 2025.06.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽재훈 | 411호 | 2025.02.17 | 3,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.12.29 | 해당 없음 |
| 이가은 | 503호 | 2024.11.01 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지선 | 미상 | 2024.08.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황호준 | 506호 | 2023.02.06 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.12.18 | 해당 없음 |
| 심민섭 | 미상 | 2024.03.21 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도은 | 미상 | 2024.12.23 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조주아 | 미상 | 2025.03.12 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전소유 | 602호 | 2024.08.21 | 5,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.11.04 | 해당 없음 |
| 이아란 | 미상 | 2024.02.13 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 위드정보(직원 이종민거주) | 604호 | 미상 | 5,000,000원 / 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임희영 | 605호 | 2025.06.05 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 광주은행(직원 김준호거주) | 607호 | 2025.06.13 | 10,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박헌영 | 미상 | 2024.03.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영민 | 미상 | 2025.05.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수영 | 미상 | 2024.12.13 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민아 | 미상 | 2024.12.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정다빈 | 미상 | 2025.01.31 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.12.12 | 해당 없음 |
| 김다솜 | 702호 | 2025.02.18 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서수빈 | 703호 | 2025.06.05 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지효 | 704호 | 2023.06.05 | 15,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안지혁 | 미상 | 2025.05.01 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2026.01.12 | 해당 없음 |
| 박혜리 | 708호 | 2025.05.29 | 10,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주현호 | 709호 | 2025.06.09 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.11.21 | 해당 없음 |
| 위드정보(직원 김선호거주) | 711호 | 미상 | 5,000,000원 / 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김하늘 | 803호 | 2024.02.23 | 20,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민선 | 804허 | 2025.03.28 | 5,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 위드정보(직원 하영기 거주) | 811호 | 미상 | 5,000,000원 / 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신동준 | 미상 | 2024.11.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 위드정보(직원 김재욱거주) | 904호 | 미상 | 5,000,000원 / 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤지호 | 909호 | 2024.11.08 | 10,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2026.01.26 | 해당 없음 |
| 천서린 | 910호 | 2023.08.10 | 5,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.12.22 | 해당 없음 |
| 위드정보(직원 김종석거주) | 911호 | 미상 | 5,000,000원 / 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 “가능·미상” 표시는 전입신고일을 알 수 없어 말소기준일과의 선후를 판정할 수 없는 경우입니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다. 다른 호실의 임차보증금을 대상 601호의 인수액으로 합산하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 56%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 95,000,000원, 현재 최저매각가는 53,200,000원으로 감정가의 56%입니다. 2회 유찰된 상태라는 점만 보면 할인 폭은 커 보이지만, 이번 자료에는 실제 거래가격 비교값이 없어 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 44% 하락”을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,357,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 51,842,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 16,203,326,000원, 채권자 예상배당은 51,842,400원이고, 미배당액은 16,151,483,600원입니다. 현재 계산에서 매수인에게 인수되는 금액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 공동담보 관계도 있으므로 실제 배당표와는 차이가 생길 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 배당부족만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (56%) | 53,200,000원 | 51,842,400원 | 16,151,483,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (39%) | 37,240,000원 | 36,169,680원 | 16,167,156,320원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (27%) | 26,068,000원 | 25,198,776원 | 16,178,127,224원 | 0원 |
3회 유찰 시 매각가는 37,240,000원, 4회 유찰 시 26,068,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 어느 경우든 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 가격이 내려갈수록 채권자의 미배당 규모가 커집니다. 신청채권자 광주은행의 청구액 2,632,887,428원도 각 시나리오에서 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근. 주변은 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 외벽은 석재붙임·시멘몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배·타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 업무시설(오피스텔) 건부지. 중심상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 북서측 약 6m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 705,300원/㎡. 토지면적은 726.7㎡이며 지목은 대입니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 601호 현장 점유 확인. 현황조사 명단에 601호가 특정돼 있지 않습니다. 실제 출입·점유자·임대차계약 유무를 입찰 전에 대상 호실 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 임차인은 대항력 단정 금지. 전입일이 확인되지 않은 사람은 “대항력 있음”도 “없음”도 확정할 수 없습니다. 다만 현황상 이들은 다른 호실로 표시돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 매각 후 등록·의무 처리 관계를 원본과 관계기관에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 광주은행 근저당 2건에 공동담보목록이 존재합니다. 공동담보 물건의 진행·배당 관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 확인 전 가격 메리트 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 56%이지만 최신 실거래·최근 12개월 평균가격 비교값이 없습니다. 감정가 할인율만으로 “싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서와 실제 배당요구 내역을 최종 대조하세요.
맺으며 — “56% 할인”보다 601호 자체 확인이 우선
이 물건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2022.11.15. 광주은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 그것만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 2회 유찰로 53,200,000원까지 내려왔지만 실제 거래가격 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 검증할 수 없고, 현황조사에는 건물 전체에 걸친 다수 임차관계가 확인되는 반면 대상 601호 점유자는 특정되지 않았습니다.
따라서 이 사건은 “권리상 인수금액이 커서 위험한 물건”이라기보다, 등기상 인수 0원을 확인한 뒤 대상 호실의 실제 점유와 현재 시장가격을 별도로 확인해야 하는 물건입니다. 최저가가 감정가의 56%라는 숫자는 매력적으로 보이지만, 시세 검증 없이 그 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
