43,680,000원
광주지방법원 2025타경34066. 대상은 광주 동구 대인동 대인동영무파라드3차오피스텔 9층 911호입니다. 말소기준은 2022.11.15. 광주은행 근저당권이고, 같은 날 후순위 광주은행 근저당권이 추가돼 있습니다. 이후 주택도시보증공사의 10,083,326,000원 가압류와 광주은행의 임의경매개시결정이 붙었으며, 이들 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 등기만 보고 ‘인수 0원’으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사에서 911호에는 위드정보(직원 김종석거주)가 보증금 5,000,000원, 월차임 450,000원으로 기재돼 있는데, 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 없음으로 단정할 수 없고, 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 9층 911호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 9층 건물 중 9층 911호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 43,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 |
| 토지 용도지역 | 중심상업지역 |
| 공시지가 | 705,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 민간임대주택등기는 별도 확인
말소기준권리는 을구 1번 광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 광주은행 근저당권 5,280,000,000원은 후순위이고, 2025.09.16. 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14. 임의경매개시결정 역시 모두 말소기준 이후입니다.
② 911호 임차인 — 대항력 ‘없음’이 아니라 ‘가능·미상’
감정요항에는 2층 201호부터 9층 911호까지 여러 호실이 함께 기재되어 있습니다. 이 리포트에서는 대상 호실인 9층 911호에 직접 대응하는 점유자를 기준으로 판단합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 위드정보(직원 김종석거주) | 911호 | 5,000,000원 | 450,000원 | 전입신고일 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
이 점유자는 보증금과 월차임은 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일 2022.11.15.보다 앞서는지 뒤서는지 판단할 수 없습니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 실질취득가는 43,680,000원으로 고정할 수 없고, 임차보증금 승계 여부를 확인한 뒤 다시 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,186,240원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 42,493,760원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 43,680,000원 가정 시 집행비용 1,186,240원을 제외한 42,493,760원이 1순위 광주은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 주택도시보증공사 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 16,203,326,000원 중 미배당액은 16,160,832,240원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 더 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 43,680,000원 | 42,493,760원 | 16,160,832,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 30,575,999원 | 29,625,631원 | 16,173,700,369원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 21,403,199원 | 20,617,941원 | 16,182,708,059원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매각가는 43,680,000원 → 30,575,999원 → 21,403,199원으로 낮아지지만, 이는 감정가 대비 할인일 뿐 시세 대비 할인을 의미하지 않습니다. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 가격이 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근. 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물이며 승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 911호 전입일 확인. 위드정보(직원 김종석거주)의 전입신고일이 말소기준일 2022.11.15. 전인지 후인지가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 보증금 5,000,000원 승계 여부 확인. 대항력이 인정될 경우 배당표상의 등기상 인수 0원과 별도로 임차보증금 승계 문제가 생길 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되는 내용만으로는 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 원본 대조. 갑구의 민간임대주택등기와 낙찰 이후 적용관계를 매각물건명세서·등기부로 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가 43,680,000원이 감정가의 56%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 호실 일치 확인. 감정요항에 여러 호실이 함께 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서에서 반드시 911호 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰 2회보다 중요한 것은 911호 전입일”
이 물건의 등기 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2022.11.15. 광주은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·주택도시보증공사 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
하지만 최종 결론은 보류입니다. 대상 911호에 보증금 5,000,000원, 월 450,000원의 점유자가 확인되는데 전입신고일이 없어 대항력을 판단할 수 없기 때문입니다. 여기에 민간임대주택등기가 존재하고, 동일 오피스텔의 최근 실거래 비교 근거도 없습니다. 따라서 “감정가 56%까지 내려왔다”는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 911호 임차인의 전입·확정일자·배당요구 및 민간임대주택등기의 처리관계를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 순서가 맞습니다. 등기는 소멸형, 점유는 미확정, 가격은 검증 필요. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
