광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 7층 710호입니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 말소기준권리는 2022.11.15 설정된 주식회사광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 같은 날 후순위 광주은행 근저당 5,280,000,000원이 추가되어 있고, 2025.09.16 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14 광주은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 데이터상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 ‘인수 0원’만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 갑구에는 2022.11.15 민간임대주택등기가 있고, 현황조사에는 건물 여러 호실의 임차·점유자가 함께 기재되어 있습니다. 710호로 명시된 임차인은 보이지 않지만 호실이 특정되지 않은 전입자가 다수 존재합니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없다고 정리되어 있으나, 실제 710호 점유자가 누구인지와 민간임대주택등기의 매각 후 처리 상태는 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 7층 710호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 45,360,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 민간임대주택등기는 별도 확인
말소기준은 2022.11.15 광주은행 근저당권입니다. 후순위인 같은 날의 광주은행 근저당권, 2025.09.16 주택도시보증공사 가압류, 2025.10.14 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 매각가 45,360,000원 가정 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 710호 특정자는 없지만 호실 미상 전입자는 확인 필요
현황조사에는 다른 호실로 특정된 임차인이 다수 기재되어 있습니다. 본건 710호로 직접 특정된 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 아래 전입자들은 호실이 특정되지 않았기 때문에 710호와의 실제 점유 관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준일 2022.11.15 이후로 정리돼 있어 대항력은 없으며, 배당표상 매수인 승계액 역시 0원입니다.
| 이름 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가빈 | 미상 | 2024.08.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김은선 | 미상 | 2024.09.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조우주 | 미상 | 2024.07.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이삼 | 미상 | 2025.06.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박세리 | 미상 | 2025.09.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김연지 | 미상 | 2025.06.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박지현 | 미상 | 2025.02.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김휘성 | 미상 | 2025.06.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 서석진 | 미상 | 2024.08.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김수경 | 미상 | 2024.12.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김진우 | 미상 | 2025.06.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김지선 | 미상 | 2024.08.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 심민섭 | 미상 | 2024.03.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김도은 | 미상 | 2024.12.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조주아 | 미상 | 2025.03.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이아란 | 미상 | 2024.02.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박헌영 | 미상 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김영민 | 미상 | 2025.05.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이수영 | 미상 | 2024.12.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김민아 | 미상 | 2024.12.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 정다빈 | 미상 | 2025.01.31 | 미상 | 2025.12.12 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 안지혁 | 미상 | 2025.05.01 | 미상 | 2026.01.12 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 신동준 | 미상 | 2024.11.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
호실이 특정된 다른 임차인은 본건 710호와 직접 연결되지 않아 위 표에서 제외했습니다. 위 표의 호실 미상 전입자는 모두 확인된 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금·확정일자는 미상인 경우가 있어 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 56%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 말할 시세 근거는 없다
감정가는 81,000,000원, 현재 최저매각가는 45,360,000원으로 감정가의 56%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 45,360,000원이 실제 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,216,480원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 44,143,520원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 44,143,520원이 1순위 광주은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 주택도시보증공사 가압류에는 배당이 없습니다. 총 미배당은 16,159,182,480원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·오피스텔 등 상업용건물과 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로, 감정평가 대상은 2층 201호부터 9층 911호까지 66개 호실이며 본건은 7층 710호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 726.7㎡, 사다리형 평지이며 업무시설(오피스텔) 건부지입니다. 건물 북서측으로 약 6m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 지역·규제. 중심상업지역이며 방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함되고, 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 710호 실제 점유 확인. 710호로 특정된 임차인은 없지만 호실 미상 전입자가 존재하므로 현장과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1의 민간임대주택등기가 매각 뒤 어떻게 처리되는지 최신 등기와 매각서류에서 확인해야 합니다.
- 가격은 실거래로 별도 검증. 최저가 45,360,000원은 감정가의 56%이지만 실거래 비교값이 없어 시세 대비 할인 여부는 판단 보류입니다.
- 배당표 변동 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 최종 배당관계는 변동될 수 있습니다.
- 후순위 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 총 미배당은 16,159,182,480원이지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 기준가격
이 물건의 금전 권리는 비교적 명확합니다. 2022.11.15 광주은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며 현재 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 본건 710호 점유자가 명확히 특정되지 않고 민간임대주택등기도 남아 있어 서류 확인이 필요합니다. 무엇보다 감정가 81,000,000원에서 2회 유찰돼 45,360,000원까지 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 실거래 기준점이 없기 때문입니다. 결론은 금전 인수는 낮지만, 점유·등기 확인과 시세 검증을 마쳐야 입찰가를 정할 수 있는 오피스텔입니다.
