광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 2층 202호입니다. 감정가는 92,000,000원, 두 차례 유찰 뒤 현재 최저매각가는 51,520,000원으로 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 권리의 출발점은 2022.11.15. 설정된 광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 같은 날 설정된 광주은행의 두 번째 근저당 5,280,000,000원, 2025.09.16. 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 갑구에는 소유권보존 직후인 2022.11.15.에 민간임대주택등기가 함께 기재돼 있습니다. 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 적혀 있습니다. 이 표시는 말소기준 근저당과 같은 날짜에 존재하므로, 입찰 전 실제 등기 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층 202호 |
| 도로명 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 9층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 51,520,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.11.15. 광주은행 근저당
말소기준권리는 을구 1번 광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며 공동담보목록 제2022-987호가 기재돼 있습니다. 같은 날의 을구 2번 광주은행 근저당권 5,280,000,000원, 이후 주택도시보증공사의 10,083,326,000원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차관계 — 202호 특정 임차인은 대항력 없음
본건 202호로 특정된 임차인은 유단비입니다. 전입일은 2024.08.29.로 말소기준일인 2022.11.15.보다 늦습니다. 따라서 이 기록만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 보증금은 3,000,000원, 월차임은 350,000원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 맞습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유단비 | 202호 | 2024.08.29 | 3,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에는 다른 호수 임차인과 호수 미특정 점유자 기록도 함께 존재합니다. 그 기록을 202호 임차보증금에 합산해서는 안 됩니다. 현재 202호로 직접 특정된 임차관계와 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 56%지만 시세 판단은 보류
감정가 92,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 51,520,000원입니다. 숫자상 감정가 대비 56%까지 내려온 것은 분명합니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 이 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 바꿔 읽을 수 없습니다.
다음 회차가 진행될 경우 시나리오상 최저가격은 36,064,000원, 그 다음은 25,244,800원입니다. 다만 회차가 내려갈수록 채권자 미배당액이 커질 뿐, 현재 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,327,360원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 50,192,640원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 16,203,326,000원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 50,192,640원이고, 미배당액은 16,153,133,360원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로, 외벽은 석재붙임 및 시멘트몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 업무시설(오피스텔) 건부지이며, 토지면적은 726.7㎡, 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구·전통상업보존구역· 중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 임차관계 원본 대조. 유단비의 보증금 3,000,000원·월차임 350,000원, 전입일 2024.08.29.를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 우선변제 여부 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로, 이를 ‘없음’으로 단정하지 말고 원본 서류를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 실제 매각 후 어떻게 처리되는지 최신 등기부와 매각조건을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 광주은행 근저당 두 건에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 전체 담보관계와 배당 범위를 함께 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래를 대조한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 배당 변수. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증’과 민간임대주택등기 확인이 승부처
이 물건은 말소기준이 명확하고, 본건 202호로 특정된 임차인의 전입도 말소기준보다 늦습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조만 보면 비교적 단순한 편입니다.
그러나 현재가 51,520,000원이 감정가 92,000,000원의 56%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 시세 비교가 없는 상태이기 때문입니다. 또한 등기상 민간임대주택등기가 존재한다는 점은 입찰 전에 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 검증 후 판단.”입니다.
