광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 4층 411호입니다. 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2022.11.15. 같은 날 광주은행 근저당권 2건이 설정됐습니다. 그중 을구 1번 채권최고액 840,000,000원이 말소기준권리이며, 을구 2번 5,280,000,000원 근저당, 2025년 주택도시보증공사 가압류, 광주은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 75,000,000원의 56%인 42,000,000원입니다. 다만 실거래 자료가 제시되지 않았기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 크다고 결론내릴 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 인수위험과 실제 411호 점유·임대관계의 분리 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 4층 411호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 42,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.11.15. 접수된 을구 1번 광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며 공동담보목록 제2022-987호가 기재돼 있습니다. 같은 날 을구 2번 광주은행 근저당권 5,280,000,000원도 설정됐고, 이후 주택도시보증공사의 가압류 10,083,326,000원과 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 배당 계산상 현재 42,000,000원 매각가에서는 집행비용을 제외한 금액이 을구 1번 근저당 일부에만 배당되고 나머지 채권은 미배당으로 남지만, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 411호 임차인 — 대항력 없음, 배당요구 접수
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽재훈 | 411호 | 2025.02.17 | 3,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
411호의 점유자로 확인되는 실제 임차인은 곽재훈 1명입니다. 전입일 2025.02.17.은 말소기준일 2022.11.15.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 3,000,000원, 월차임은 350,000원이며, 2025.12.29. 배당요구가 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 매각물건명세서에도 411호 임차인으로 확인됩니다.
③ 배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 40,844,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 42,000,000원 가정 시 집행비용 1,156,000원을 제외한 40,844,000원이 광주은행 을구 1번 근저당에 배당됩니다. 총 채권액 16,203,326,000원 중 미배당액은 16,162,482,000원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (56%) | 42,000,000원 | 40,844,000원 | 16,162,482,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (39%) | 29,399,999원 | 28,470,799원 | 16,174,855,201원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (27%) | 20,579,999원 | 19,809,559원 | 16,183,516,441원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가는 29,399,999원, 20,579,999원으로 낮아지고 채권자의 미배당은 더 커집니다. 그러나 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원입니다. 이 사건은 채권자가 얼마나 회수하느냐와 매수인이 무엇을 승계하느냐를 구분해서 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 2층 201호부터 9층 911호까지 66개 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기·소방설비·도시가스·난방·주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대지 726.7㎡, 중심상업지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·중심상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 411호 점유 재확인. 곽재훈의 보증금 3,000,000원·월 350,000원, 전입 2025.02.17., 배당요구 2025.12.29. 내용을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 확정일자 확인. 곽재훈의 확정일자가 확인되지 않으므로 배당순위와 최우선변제 여부를 원본에서 점검하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구의 민간임대주택 등기가 매각 후 어떤 상태로 정리되는지 등기부·등록 관련 서류를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 광주은행 근저당 2건은 공동담보목록이 기재돼 있어 다른 공동담보 물건의 진행·배당과 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 56%라는 숫자만 보지 말고 동일 건물 오피스텔의 실제 매매가격·임대료·공실률을 별도로 확인하세요.
- 관리비 확인. 오피스텔은 체납 관리비와 공용부분 부담이 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 현재 점유자가 있는 만큼 낙찰 후 인도·명도 일정과 비용을 고려하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 아직 검증 전”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.15. 광주은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 411호 임차인 곽재훈도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
다만 권리의 단순함과 가격의 적정성은 별개입니다. 2회 유찰로 75,000,000원에서 42,000,000원까지 내려왔어도 비교할 실거래가가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 오피스텔은 임대수익과 공실, 관리비, 동일 건물 거래가가 매수 판단을 좌우합니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 411호 대항력도 없음. 그러나 가격 메리트는 실거래 확인 전까지 보류”입니다.
