광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 영무파라드3차오피스텔 7층 706호입니다. 소유자는 주식회사홍진하우징이며, 등기상 말소기준권리는 2022년 11월 15일 설정된 광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 같은 날 그 뒤 순위로 광주은행 근저당권 5,280,000,000원이 추가 설정됐고, 2025년에는 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원과 광주은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 금전 권리의 흐름만 놓고 보면 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 배당 계산상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 감정가 95,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 53,200,000원, 감정가의 56%입니다. 이 가격 자체는 크게 낮아졌지만, 현재 확인 가능한 숫자만으로는 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 따라서 “두 번 유찰 = 시세보다 저렴”이라는 결론은 금물이고, 권리 안전성과 실제 점유 상태를 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 7층 706호 |
| 도로명 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 53,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 후순위 금전권리는 매각으로 소멸
소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 2022.11.15 등기돼 있고, 이어 광주은행 근저당권 840,000,000원이 말소기준권리로 설정됐습니다. 그 다음 순위의 광주은행 근저당 5,280,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차·점유 — 706호 특정 행은 없지만 점유 확인은 필요
현황조사에는 여러 호실의 임차·점유 관계가 함께 확인됩니다. 7층에서 호실이 특정된 점유자는 702호·703호·704호·708호·709호·711호이며, 706호로 호실이 명시된 점유자는 확인되지 않습니다. 다만 호실이 특정되지 않은 점유자들도 있어, 706호의 실제 점유자가 누구인지 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 호실 미상으로 조사된 점유자들의 기록된 전입일은 말소기준일 2022.11.15 이후여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다솜 | 702호 | 2025.02.18 | 5,000,000원 | 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서수빈 | 703호 | 2025.06.05 | 5,000,000원 | 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지효 | 704호 | 2023.06.05 | 15,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박혜리 | 708호 | 2025.05.29 | 10,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주현호 | 709호 | 2025.06.09 | 5,000,000원 | 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 김선호거주) | 711호 | — | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
711호는 전입신고일을 특정할 수 없어 대항력 여부를 단정하지 않았습니다. 위 표의 점유자들은 706호가 아닌 별도 호실로 특정돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 56%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가 95,000,000원과 2회 유찰 후 최저매각가 53,200,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 56%이고, 한 번 더 유찰될 경우 37,240,000원, 그다음은 26,068,000원 시나리오입니다.
다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 다릅니다. 동일·유사 오피스텔의 최근 거래가격을 대조하지 않은 상태에서 53,200,000원이 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 부족합니다. 따라서 이 물건은 최저가가 많이 떨어졌다는 이유만으로 가격 가점을 주기보다, 실제 매매·임대가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,357,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 51,842,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권 배당액은 51,842,400원, 미배당액은 16,151,483,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 부족액 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 일반적인 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대지 726.7㎡, 사다리형 평지이며 중심상업지역입니다. 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·중심상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 706호 실제 점유 확인. 조사상 706호로 특정된 임차인은 없지만 호실 미상 점유자가 있어 현장에서 출입·점유 여부와 명도 상대를 확인해야 합니다.
- 최신 매각물건명세서 대조. 임차인의 배당요구·점유 상태와 민간임대주택등기의 처리 상태를 매각 직전 서류로 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 56%라는 할인율만으로 저가라고 판단하지 말고 동일·유사 오피스텔의 최근 매매가와 임대료를 별도로 비교해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당액이 16,151,483,600원으로 크지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 53,200,000원, 추가 유찰 시 37,240,000원·26,068,000원으로 내려가는 만큼 가격과 경쟁률을 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 점유를 같이 봐야 한다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.15 광주은행 840,000,000원 근저당이 말소기준이고 이후의 광주은행 추가 근저당, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 95,000,000원에서 두 번 유찰돼 53,200,000원까지 내려왔고, 706호로 특정된 임차인은 확인되지 않지만 호실 미상 점유자가 존재합니다. 특히 실제 시장가격 비교 없이 감정가 대비 56%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 점유 확인은 필수, 가격 평가는 보수적으로입니다.
