광주지방법원 2025타경34066. 대인동영무파라드3차오피스텔 8층 803호입니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2022년 11월 15일 광주은행 근저당권이 설정된 뒤 2025년 주택도시보증공사 가압류와 광주은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 핵심은 가장 앞선 광주은행 근저당이 말소기준권리라는 점입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
803호에는 임차인 김하늘이 확인됩니다. 전입일은 2024.02.23., 보증금은 20,000,000원, 월세는 300,000원입니다. 전입일이 말소기준일인 2022.11.15.보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있고, 매수인에게 승계되는 보증금은 배당 시나리오상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 8층 803호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 54,320,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 청구금액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2022년 광주은행 근저당이 기준
2022.11.15. 광주은행 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 광주은행 근저당과 이후의 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인에게 인수되는 등기상 권리는 0원으로 잡혀 있습니다.
② 803호 임차인 — 보증금 2,000만원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하늘 | 803호 | 2024.02.23 | 20,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김하늘의 전입일 2024.02.23.은 말소기준 2022.11.15.보다 늦습니다. 따라서 데이터상 대항력은 없고, 보증금 20,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조도 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 56%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 97,000,000원이고 현재 최저매각가는 54,320,000원으로, 두 번 유찰돼 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 38,024,000원, 4회 유찰 시 26,616,800원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,377,760원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 52,942,240원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 16,203,326,000원 중 예상 배당액은 52,942,240원이고, 미배당액은 16,150,383,760원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건 건물은 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 9층 건물입니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 지목 대, 토지면적 726.7㎡, 공시지가 705,300원/㎡이며 사다리형 평지입니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 위반사항. 감정 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 803호 임차인 재확인. 김하늘의 전입일은 2024.02.23., 보증금 20,000,000원·월세 300,000원이며 데이터상 대항력은 없습니다. 매각물건명세서 원문과 점유현황을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 우선변제 여부. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 확정되지 않습니다. 실제 배당표에서 임차인 최우선변제 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 갑구의 민간임대주택 등기에 따른 매각 후 효력과 관련 의무를 원본 등기 및 관련 자료에서 확인하세요.
- 가격 검증. 54,320,000원은 감정가의 56%이지만 실거래 자료가 없으므로, 별도 시세와 임대수익 확인 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당의 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
- 명도. 803호 임차인이 확인되는 만큼 낙찰 후 실제 점유 상태와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 별도
이 사건의 말소기준은 2022.11.15. 광주은행 근저당이고, 이후 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 803호 임차인 김하늘 역시 2024.02.23. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 최저가 54,320,000원이 감정가의 56%까지 내려왔다는 사실만으로 투자매력이 확정되는 것은 아닙니다. 실거래 비교값이 없고, 오피스텔이라는 용도 특성상 실제 거래가격·임대수익·점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 정리하면 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격 검증과 임차인·민간임대주택 등기 확인이 남은 사건입니다.
