광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 2층 203호입니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2022년 11월 15일 설정된 광주은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 후순위 광주은행 근저당권이 추가 설정됐고, 2025년 주택도시보증공사 가압류와 광주은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저가에서는 매수인에게 넘어가는 금액이 0원으로 계산됩니다.
본건의 핵심은 “권리는 비교적 정리되지만 가격은 별도 검증해야 한다”는 점입니다. 최저가는 51,520,000원으로 감정가 92,000,000원의 56%까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 현재 확인 가능한 거래가격 비교치가 없으므로, 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층 203호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 9층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 51,520,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 용도지역 | 중심상업지역 · 공시지가 705,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.11.15 광주은행 근저당
말소기준은 2022년 11월 15일 접수된 광주은행 근저당권 채권최고액 840,000,000원입니다. 그 뒤 같은 날 접수번호가 늦은 광주은행 근저당 5,280,000,000원, 2025년 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 203호 문서영은 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문서영 | 203호 | 2024.08.12 | 4,000,000원 / 350,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 | 2025.12.26 |
본건 203호로 호수가 특정된 임차인은 문서영입니다. 전입일 2024.08.12은 말소기준일 2022.11.15보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금은 4,000,000원, 월세는 350,000원이며 2025.12.26 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않았습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — ‘감정가 56%’와 ‘시세 대비 저렴’은 다르다
현재 최저매각가는 51,520,000원, 감정가 92,000,000원의 56%입니다. 2회 유찰 후 가격이라는 점은 분명하지만, 이를 곧바로 시세 할인으로 해석하면 안 됩니다. 가격 판단에서 중요한 것은 실제 시장에서 거래되는 오피스텔 가격과의 비교인데, 이 사건에서는 최저가를 직접 대조할 최신 실거래 기준을 확보하지 못했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,327,360원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 50,192,640원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,327,360원을 제외한 50,192,640원이 선순위 광주은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 16,153,133,360원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (56%) | 51,520,000원 | 50,192,640원 | 16,153,133,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (39%) | 36,064,000원 | 35,014,848원 | 16,168,311,152원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (27%) | 25,244,800원 | 24,390,394원 | 16,178,935,606원 | 0원 |
회차가 더 내려가더라도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰이 진행될수록 보증금 승계가 커지는 대항력 인수형이 아니라, 낙찰가 자체가 실질취득액을 결정하는 구조입니다. 다만 낮아진 가격이 시장가격보다 실제로 저렴한지는 별도의 시세 검증 없이는 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 주거용 아파트로 가정해서 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근이며, 근린생활시설·오피스텔·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기·소방설비·도시가스·난방설비·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 업무시설(오피스텔) 건부지이며 토지면적은 726.7㎡, 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 203호 실제 점유 재확인. 문서영이 203호로 확인되지만 입찰 직전 현장점유 상태와 전입세대 열람을 다시 대조하세요.
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준 근저당 접수일 2022.11.15와 문서영 전입일 2024.08.12를 원문에서 다시 확인하세요.
- 배당요구. 문서영은 2025.12.26 배당요구가 확인됩니다. 확정일자는 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.15 민간임대주택등기 표시가 있으므로 매각 후 등기·등록상 처리관계를 반드시 원문으로 확인하세요.
- 시세 검증. 현재 최저가가 감정가의 56%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세와 최우선변제 가능액은 배당표에 반영되지 않았으므로 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 장점은 분명합니다. 203호 임차인 문서영의 전입은 말소기준권리보다 늦고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 최저가 51,520,000원이 곧 계산상 실질취득액입니다.
하지만 2회 유찰되어 감정가의 56%까지 내려왔다는 사실만으로 “싸다”고 결론내려서는 안 됩니다. 오피스텔은 실제 거래가격과 임대수익 확인이 중요하고, 이 사건에서는 최저가와 직접 비교할 최신 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 게다가 선순위 채권만으로도 매각대금 전부가 소진될 정도의 채무 구조이고 민간임대주택등기도 존재합니다. 권리 쪽은 통과 가능, 가격 쪽은 검증 전 보류. 현재 자료만 놓고 본 이 사건의 핵심 결론입니다.
