53,200,000원
광주지방법원 2025타경34066. 광주광역시 동구 대인동 96 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 5층 506호입니다. 감정가는 95,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 53,200,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2022.11.15. 설정된 광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 이후 같은 날 설정된 5,280,000,000원 근저당권, 2025년 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
506호 점유관계도 핵심입니다. 506호로 특정된 황호준은 2023.02.06. 전입했고, 보증금 5,000,000원·월세 450,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리인 2022.11.15.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.12.18. 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 현재 배당 계산에서는 낙찰자의 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 5층 506호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 5층 506호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 53,200,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 선순위 기재는 별도 확인
말소기준권리는 2022.11.15. 접수번호 158186의 광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고 채무자는 주식회사홍진하우징입니다. 같은 날 접수번호 158187로 광주은행의 5,280,000,000원 근저당권이 추가 설정됐으며, 2025.09.16. 주택도시보증공사의 10,083,326,000원 가압류와 2025.10.14. 광주은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
506호 임차인
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황호준 | 506호 | 2023.02.06 | 5,000,000원 / 450,000원 | 2025.12.18 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
506호 황호준은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 확정일자는 미상입니다.
② 유찰 시나리오 — 감정가 56%, 그러나 시세 비교는 보류
현재 회차는 2회 유찰된 상태로 최저매각가 53,200,000원, 감정가의 56%입니다. 한 차례 더 유찰되면 37,240,000원(감정가 39%), 네 차례 유찰 시 26,068,000원(감정가 27%)으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 53,200,000원 | 51,842,400원 | 16,151,483,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 37,240,000원 | 36,169,680원 | 16,167,156,320원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 26,068,000원 | 25,198,776원 | 16,178,127,224원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,357,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 51,842,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 53,200,000원을 가정하면 집행비용 1,357,600원을 제외한 51,842,400원이 광주은행 을구 1번 근저당권에 배당되고, 나머지 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 16,203,326,000원 중 채권자 배당은 51,842,400원, 미배당액은 16,151,483,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로, 감정 대상은 2층 201호부터 9층 911호까지 66개호입니다. 일반 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 노폭 약 6m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역이며 대지 전체 면적은 726.7㎡, 공시지가는 705,300원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 민간임대주택등기. 갑구 1-1 민간임대주택등기는 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각 뒤 말소·존속 및 관련 임대의무 처리 여부를 등기부와 매각물건명세서 원문으로 대조하세요.
- 506호 점유자. 황호준은 2023.02.06. 전입, 보증금 5,000,000원·월세 450,000원이며 대항력은 없습니다. 배당요구일은 2025.12.18.입니다.
- 확정일자. 황호준의 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인을 위해 임차 관련 원문을 다시 확인하세요.
- 가격. 현재 최저가는 감정가의 56%지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 추가 유찰. 3회 유찰 시 37,240,000원, 4회 유찰 시 26,068,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 현재가와 추가 유찰 가격을 함께 비교하세요.
- 미반영 비용. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 비용은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “56%까지 내려왔다”와 “싸다”는 같은 말이 아니다
이 물건은 감정가 95,000,000원에서 현재 53,200,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 506호 임차인 황호준은 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없고, 후순위 근저당·가압류도 매각으로 소멸하므로 금전 인수는 0원으로 계산됩니다.
다만 권리를 완전히 단순하다고 결론내리기 전에는 2022.11.15. 말소기준보다 먼저 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리를 확인해야 합니다. 가격도 마찬가지입니다. 실거래 평균·최신 거래·추세가 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 56%만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 금전 인수는 낮지만, 선순위 등기 확인과 시세 검증이 입찰 전 핵심 과제인 물건입니다.
