광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 6층 602호입니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2022.11.15 소유권보존과 같은 날 광주은행 근저당권 2건이 설정됐습니다. 이 가운데 을구 1번, 채권최고액 840,000,000원의 광주은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 광주은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
대상 호실의 점유관계도 핵심은 단순합니다. 602호에는 전소유가 보증금 5,000,000원, 월차임 400,000원으로 조사됐고, 전입일은 2024.08.21입니다. 말소기준일인 2022.11.15보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당요구도 2025.11.04 접수됐습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 순위 자체는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 6층 602호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 6층 602호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 52,640,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
금전권리만 보면 말소기준 이후의 구조는 명확합니다. 같은 날 설정된 을구 2번 광주은행 근저당 채권최고액 5,280,000,000원, 2025.09.16 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가정에서는 후순위 채권 대부분이 미배당으로 남지만, 그 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 대상 602호는 후순위 전입
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전소유 | 602호 | 2024.08.21 | 5,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
602호에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없고, 매수인 인수액은 현재 시뮬레이션상 0원입니다. 배당요구일은 2025.11.04입니다. 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 여부를 단정하지 않습니다.
③ 가격 — 감정가의 56%지만 ‘싸다’는 결론은 금지
감정가 94,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 52,640,000원, 감정가의 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 36,848,000원(39.2%), 4회 유찰 시 25,793,600원(27.44%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,347,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 51,292,480원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 16,203,326,000원 중 현재 가정에서 채권자 배당액은 51,292,480원, 미배당액은 16,152,033,520원입니다. 이 표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 주변도 근린생활시설·오피스텔·업무용건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역의 사다리형 평지이며 토지면적은 726.7㎡, 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 민간임대주택 등록 내용이 있으므로 매각 후 효력과 의무 존속 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 602호 임차관계 재확인. 전소유의 전입일 2024.08.21, 보증금 5,000,000원, 월차임 400,000원, 배당요구일 2025.11.04를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 시세 확인. 감정가 94,000,000원과 현재 최저가 52,640,000원의 차이만으로 할인 여부를 판단하지 말고 실제 거래 가능가격을 별도 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 36,848,000원, 4회 유찰 25,793,600원까지 내려갈 수 있는 시나리오가 있으므로 입찰가 상한을 미리 정해두는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 물건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.11.15 광주은행 근저당이 말소기준이고, 602호 임차인 전소유의 전입은 2024.08.21로 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 주택도시보증공사 가압류도 매각으로 소멸하며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 확신하기 어렵습니다. 감정가 94,000,000원이 두 번 유찰돼 최저가 52,640,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮다고 말할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 임차인 최우선변제 확인 과제가 남아 있습니다. 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류.” 감정가 대비 할인율보다 실제 처분 가능한 시세와 원문 권리관계를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
