광주지방법원 2025타경34066. 광주광역시 동구 대인동 96, 대인동영무파라드3차오피스텔 6층 603호입니다. 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 등기상 소유권보존은 2022.11.15.입니다. 같은 날 광주은행 명의의 근저당권 두 건이 설정됐고 그중 을구 1번, 채권최고액 840,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 현재 최저매각가는 52,640,000원으로 감정가 94,000,000원의 56%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 단순한 할인율보다 603호의 실제 점유관계와 선순위 민간임대주택등기의 처리를 원본에서 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 6층 603호 · 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 6층 603호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 52,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 경매 신청 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준 | 2022.11.15. 을구 1번 · 주식회사광주은행 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 선순위 등기는 별도 확인
말소기준권리는 2022.11.15. 접수된 을구 1번 광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 광주은행 근저당권 5,280,000,000원, 2025.09.16. 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14. 광주은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 현황 — 603호로 특정된 기록이 없다
현황조사에는 202호부터 911호까지 여러 다른 호실의 점유자와 함께 호실이 특정되지 않은 점유기록도 포함돼 있습니다. 그중 603호라고 직접 표시된 점유자는 없으며, 호수 미특정 기록은 23명입니다. 이 23명의 전입일은 모두 말소기준일 2022.11.15. 이후라 기록상 대항력은 없지만, 어느 호실을 점유하는지 특정되지 않았다는 점 때문에 603호의 실제 인도 대상은 현장과 최신 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가빈 | 미특정 | 2024.08.19 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은선 | 미특정 | 2024.09.05 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조우주 | 미특정 | 2024.07.26 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이삼 | 미특정 | 2025.06.18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세리 | 미특정 | 2025.09.22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연지 | 미특정 | 2025.06.09 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 미특정 | 2025.02.25 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김휘성 | 미특정 | 2025.06.10 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석진 | 미특정 | 2024.08.12 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수경 | 미특정 | 2024.12.26 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진우 | 미특정 | 2025.06.05 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지선 | 미특정 | 2024.08.05 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심민섭 | 미특정 | 2024.03.21 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도은 | 미특정 | 2024.12.23 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조주아 | 미특정 | 2025.03.12 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이아란 | 미특정 | 2024.02.13 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박헌영 | 미특정 | 2024.03.20 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영민 | 미특정 | 2025.05.22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수영 | 미특정 | 2024.12.13 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민아 | 미특정 | 2024.12.10 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다빈 | 미특정 | 2025.01.31 | 미상 | 2025.12.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안지혁 | 미특정 | 2025.05.01 | 미상 | 2026.01.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동준 | 미특정 | 2024.11.19 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
위 표는 호실이 특정되지 않은 점유기록만 따로 정리한 것입니다. 전입일은 모두 2022.11.15. 말소기준보다 늦어 기록상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 기록이므로 603호 실제 점유자 여부와 배당관계는 최신 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,347,520원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 51,292,480원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 16,203,326,000원, 채권자 예상배당은 51,292,480원, 미배당액은 16,152,033,520원입니다. 첫 번째 광주은행 근저당권도 전액 배당되지 못하고, 두 번째 근저당과 주택도시보증공사 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 다만 이 미배당은 매각으로 소멸하는 후순위 채권의 부족분이며, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 이전되는 금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 2층 201호부터 9층 911호까지 66개 호실은 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·오피스텔 등 상업용건물과 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대지 726.7㎡ · 평지 · 사다리형 · 중심상업지역이며 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·중심상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 감정가 94,000,000원과 현재 최저가 52,640,000원의 차이만으로 환금성이나 시세 할인폭을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 603호 실제 점유 확인. 현황조사에 603호로 특정된 점유자가 없고 호수 미특정 점유기록이 23명 있으므로, 현장 점유·우편물·관리 관계와 최신 매각물건명세서를 우선 확인해야 합니다.
- 선순위 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1번 접수번호 158177이 말소기준 근저당 접수번호 158186보다 앞섭니다. 매각 후 효력과 말소 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 56%를 시세 할인으로 해석하지 않기. 현재 가격은 감정가 대비 56%지만 실거래 자료가 없으므로 시장가격 대비 싸다는 결론은 낼 수 없습니다.
- 배당표의 한계. 집행비용은 1,347,520원으로 계산돼 있고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 채권최고액과 실제 채무 구분. 광주은행 근저당 840,000,000원·5,280,000,000원은 채권최고액 기준이며 실제 배당관계는 배당기일의 확정채권에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현재 점유상태를 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 선순위 표기
이 물건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 94,000,000원에서 두 번 유찰돼 52,640,000원, 즉 감정가의 56%까지 내려왔고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 말소기준 근저당보다 먼저 접수된 민간임대주택등기가 있으며, 현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 기재돼 있지만 정작 603호로 특정된 점유자는 확인되지 않습니다.
호수 미특정 점유자들의 전입일 자체는 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 누가 실제 603호를 점유하는지 확인되지 않은 상태에서는 명도 난도를 낮게 단정하기 어렵습니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 현재 56% 가격이 시장가격보다 저렴한지 검증할 수 없습니다. 따라서 결론은 정량 인수는 0원이나, 점유·선순위 등기 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 2회 유찰 오피스텔입니다.
