광주지방법원 2025타경34066. 대인동영무파라드3차오피스텔 5층 504호입니다. 감정가는 95,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 53,200,000원입니다. 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 말소기준권리는 2022.11.15. 접수 제158186호 광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 그 뒤 같은 날 접수된 광주은행 근저당 5,280,000,000원, 2025.09.16. 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14. 임의경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
다만 한 가지를 단순히 넘길 수 없습니다. 갑구에는 말소기준 근저당보다 접수번호가 앞선 민간임대주택등기가 존재합니다. 이 등기는 2022.10.05. 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.11.15. 접수됐고, “임대의무기간 동안 계속 임대” 및 “임대료 증액기준 준수” 내용이 적혀 있습니다. 현재 자료만으로 이 비금전 등기의 매각 후 처리까지 단정하지 않고, 매각물건명세서와 등기 원문에서 504호에 어떤 효력이 남는지 확인하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 5층 504호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 용도 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 9층 건물 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 53,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2022.11.15. 을구 1번 광주은행 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 선순위 민간임대등기는 별도 확인
② 임차·점유 분석 — 504호를 직접 특정하는 확인이 필요
현황조사에 기재된 점유자 중 전입신고일이 확인된 사람들은 모두 2022.11.15. 말소기준권리 이후 전입으로 정리되어 있어 대항력이 없습니다. 반면 아래 호실은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임예진 | 210호 | 미상 | 3,000,000원 | 300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이송정 | 406호 | 미상 | 3,000,000원 | 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 이종민거주) | 604호 | 미상 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 김선호거주) | 711호 | 미상 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 하영기 거주) | 811호 | 미상 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 김재욱거주) | 904호 | 미상 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 김종석거주) | 911호 | 미상 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
중요한 점은 위 호실들이 504호가 아니라는 것입니다. 현황조사에는 503호 이가은, 506호 황호준 등 다른 호실 점유자는 명시되어 있으나, 504호라고 직접 표시된 임차인 항목은 없습니다. 동시에 호실이 특정되지 않은 점유자도 여러 명 존재하므로 이를 곧바로 “504호 임차인 없음”으로 확정해서는 안 됩니다. 504호의 실제 점유자·보증금·전입일·확정일자는 매각물건명세서와 현장 확인으로 다시 특정하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,357,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 51,842,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 16,203,326,000원이고 현재 회차 예상 배당은 51,842,400원, 미배당액은 16,151,483,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 배당안은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 56% | 53,200,000원 | 51,842,400원 | 16,151,483,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 39% | 37,240,000원 | 36,169,680원 | 16,167,156,320원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 27% | 26,068,000원 | 25,198,776원 | 16,178,127,224원 | 0원 |
현재 최저가 53,200,000원은 감정가의 56%이고, 3회 유찰 시 37,240,000원, 4회 유찰 시 26,068,000원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 실거래 자료가 없으므로 56%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론낼 근거는 없습니다. 유찰이 반복될수록 선순위 광주은행에 돌아가는 배당액은 줄고, 전체 채권의 미배당액은 오히려 커집니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물이며 감정평가 대상은 201호부터 911호까지 66개호입니다.
- 주위환경. 금호시민문화관 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역에 포함되며 토지면적은 726.7㎡, 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준 근저당보다 앞선 갑구 1-1 등기의 매각 후 처리와 504호에 미치는 효력을 매각물건명세서·등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 504호 실제 점유자 특정. 현황조사에 504호로 명시된 임차인은 없지만 호실 미상 점유자가 존재하므로 현장과 전입세대 확인을 통해 점유자를 특정해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자와 혼동 금지. 210호·406호·604호·711호·811호·904호·911호는 전입일 미상으로 대항력 가능·미상이나, 현재 자료상 504호로 특정된 사람들은 아닙니다.
- 배당표 보정. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 그대로 확정값으로 보면 안 됩니다.
- 가격 판단 보류. 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 개별 504호 기준으로 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 것은 권리의 범위다
숫자만 보면 감정가 95,000,000원에서 53,200,000원까지 내려와 눈에 띄는 물건입니다. 또한 현재 배당 시나리오상 매수인 금전 인수액은 0원이고, 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매는 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다.
말소기준 근저당보다 앞서 접수된 민간임대주택등기가 있고, 현황조사 자료가 여러 호실을 함께 다루면서 504호의 점유자를 직접 특정하지 못하고 있습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “금전 인수 0원은 확인되지만, 504호의 임대차·점유와 선순위 민간임대등기의 처리 확인 전에는 권리가 완전히 정리됐다고 단정하지 않는다”입니다. 실거래 자료도 없으므로 감정가 대비 56%만 보고 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 권리와 점유를 먼저 특정하고, 그 다음 가격을 판단할 물건입니다.
