87,920,000원
광주지방법원 2025타경34066. 광주광역시 동구 대인동 소재 대인동영무파라드3차오피스텔 4층 408호입니다. 감정가는 157,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 87,920,000원, 감정가의 56%입니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2022.11.15. 설정된 주식회사광주은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 광주은행의 추가 근저당권, 주택도시보증공사의 가압류, 광주은행의 임의경매개시결정이 이어지며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 갑구에는 같은 날 민간임대주택등기도 존재합니다. 해당 등기에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재돼 있으므로, 이 부분은 입찰 전 등기와 매각물건명세서 원문을 대조할 항목입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 4층408호 |
| 도로명 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 87,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.11.15. 광주은행
말소기준권리는 2022.11.15. 접수된 을구 1번 주식회사광주은행 근저당권이며 채권최고액은 840,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권 5,280,000,000원이 추가로 설정됐고, 2025.09.16. 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14. 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 이들 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 대부분 후순위, 일부는 대항력 판정 미상
현황조사에는 여러 호실의 임차·점유 관계가 함께 확인됩니다. 명단은 총 57건이며, 보증기관 대위·승계로 표시된 명단은 없습니다. 전입일이 확인된 사람들은 모두 2022.11.15. 말소기준 이후 전입으로 정리돼 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 임예진·이송정 및 위드정보 직원 거주 일부는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
특히 대상 물건은 408호인데, 아래 명단에는 408호로 특정된 행이 없습니다. 다만 호실이 특정되지 않은 점유자도 있으므로, 이 자료만으로 408호의 실제 점유자를 단정하기보다 현장 점유와 매각물건명세서를 다시 맞춰보는 것이 핵심입니다.
| 성명 | 호실·사용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가빈 | 알 수 없음 | 2024-08-19 | — / — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유단비 | 202호 | 2024-08-29 | 3,000,000원 / 350,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문서영 | 203호 | 2024-08-12 | 4,000,000원 / 350,000원 | 2025-12-26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은선 | 알 수 없음 | 2024-09-05 | — / — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조우주 | 알 수 없음 | 2024-07-26 | — / — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이삼 | 알 수 없음 | 2025-06-18 | — / — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임예진 | 210호 | — | 3,000,000원 / 300,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예지 | 211호 | 2025-01-06 | 3,000,000원 / 350,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최명진 | 301호 | 2023-10-06 | 5,000,000원 / 440,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양현숙 | 302호 | 2024-10-02 | 10,000,000원 / 350,000원 | 2025-11-14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박세리 | 알 수 없음 | 2025-09-22 | — / — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이선주 | 303호 | 2024-10-29 | 10,000,000원 / 350,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김연지 | 알 수 없음 | 2025-06-09 | — / — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최아름 | 306호 | 2025-01-03 | 20,000,000원 / 300,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민지 | 307호 | 2023-02-09 | 10,000,000원 / 350,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지현 | 알 수 없음 | 2025-02-25 | — / — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박현준 | 311호 | 2025-06-05 | 3,000,000원 / 350,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민하 | 402호 | 2025-01-14 | 5,000,000원 / 450,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김휘성 | 알 수 없음 | 2025-06-10 | — / — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서석진 | 알 수 없음 | 2024-08-12 | — / — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장윤진 | 405호 | 2025-02-13 | 15,000,000원 / 350,000원 | 2025-11-03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이송정 | 406호 | — | 3,000,000원 / 400,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수경 | 알 수 없음 | 2024-12-26 | — / — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박상훈 | 409호 | 2025-03-31 | 3,000,000원 / 350,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진우 | 알 수 없음 | 2025-06-05 | — / — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽재훈 | 411호 | 2025-02-17 | 3,000,000원 / 350,000원 | 2025-12-29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이가은 | 503호 | 2024-11-01 | 5,000,000원 / 450,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지선 | 알 수 없음 | 2024-08-05 | — / — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황호준 | 506호 | 2023-02-06 | 5,000,000원 / 450,000원 | 2025-12-18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심민섭 | 알 수 없음 | 2024-03-21 | — / — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도은 | 알 수 없음 | 2024-12-23 | — / — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조주아 | 알 수 없음 | 2025-03-12 | — / — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전소유 | 602호 | 2024-08-21 | 5,000,000원 / 400,000원 | 2025-11-04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이아란 | 알 수 없음 | 2024-02-13 | — / — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 위드정보(직원 이종민거주) | 604호 | — | 5,000,000원 / 450,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임희영 | 605호 | 2025-06-05 | 5,000,000원 / 450,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 광주은행(직원 김준호거주) | 607호 | 2025-06-13 | 10,000,000원 / 400,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박헌영 | 알 수 없음 | 2024-03-20 | — / — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영민 | 알 수 없음 | 2025-05-22 | — / — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수영 | 알 수 없음 | 2024-12-13 | — / — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민아 | 알 수 없음 | 2024-12-10 | — / — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정다빈 | 알 수 없음 | 2025-01-31 | — / — | 2025-12-12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다솜 | 702호 | 2025-02-18 | 5,000,000원 / 450,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서수빈 | 703호 | 2025-06-05 | 5,000,000원 / 450,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지효 | 704호 | 2023-06-05 | 15,000,000원 / 350,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안지혁 | 알 수 없음 | 2025-05-01 | — / — | 2026-01-12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박혜리 | 708호 | 2025-05-29 | 10,000,000원 / 600,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주현호 | 709호 | 2025-06-09 | 5,000,000원 / 450,000원 | 2025-11-21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 위드정보(직원 김선호거주) | 711호 | — | 5,000,000원 / 450,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김하늘 | 803호 | 2024-02-23 | 20,000,000원 / 300,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민선 | 804허 | 2025-03-28 | 5,000,000원 / 400,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 위드정보(직원 하영기 거주) | 811호 | — | 5,000,000원 / 450,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신동준 | 알 수 없음 | 2024-11-19 | — / — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 위드정보(직원 김재욱거주) | 904호 | — | 5,000,000원 / 450,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤지호 | 909호 | 2024-11-08 | 10,000,000원 / 350,000원 | 2026-01-26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 천서린 | 910호 | 2023-08-10 | 5,000,000원 / 400,000원 | 2025-12-22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 위드정보(직원 김종석거주) | 911호 | — | 5,000,000원 / 450,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 2회 유찰, 감정가의 56%
감정가 157,000,000원에서 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 87,920,000원입니다. 감정가 대비 56% 수준까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 61,543,999원(감정가 39%), 4회 유찰 시 43,080,799원(감정가 27%)으로 제시돼 있습니다.
다만 감정가 대비 할인율과 시세 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 따라서 현재 56%라는 숫자만을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 평가하지 않습니다. 이번 물건은 권리 확인과 함께 실제 거래 가능한 가격대를 별도로 점검한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,982,560원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 85,937,440원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,982,560원을 제외한 85,937,440원이 을구 1번 광주은행 근저당에 배당되는 산식입니다. 전체 채권액 16,203,326,000원 대비 16,117,388,560원의 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 산식상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 건물입니다.
- 주위환경. 금호시민문화관 북동측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·오피스텔 등 상업용건물과 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 노폭 약 6m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역이며 공시지가는 705,300원/㎡, 토지면적은 726.7㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 408호 실제 점유 확인. 현황조사 명단에는 408호로 특정된 사람이 없고 호실 미상 점유자가 존재하므로 대상 호실의 현재 점유자부터 특정해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자 구분. 전입일을 알 수 없는 임차·점유자는 대항력 가능·미상으로 보고 말소기준일 전후를 추가 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 원문 확인. 2022.11.15. 접수된 민간임대주택등기의 내용과 매각 이후 처리관계를 등기 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 감정가 56%만으로 가격 판단 금지. 87,920,000원은 감정가보다 크게 내려온 가격이지만 감정가 할인율만으로 시세 대비 저렴함을 확정할 수 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 산식은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 최종 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유관계
이 물건은 2회 유찰돼 감정가 157,000,000원에서 87,920,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2022.11.15. 광주은행 근저당이고, 그 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 산식에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 다수 호실의 임차·점유자가 함께 나타나며 일부는 전입일이 미상이고, 408호로 직접 특정된 점유자는 없습니다. 여기에 민간임대주택등기까지 존재합니다. 따라서 확인된 후순위 권리는 비교적 정리돼 있지만, 실제 408호 점유와 민간임대주택등기를 확인하기 전까지는 완전한 안전형으로 단정하기 어렵습니다. 가격 역시 감정가의 56%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않는 것이 맞습니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체보다 408호의 실제 점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
