광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 4층 403호입니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이며, 2022.11.15 소유권보존과 같은 날 광주은행 근저당권 2건이 설정됐습니다. 이 중 을구 1번 광주은행 근저당권, 채권최고액 840,000,000원이 말소기준입니다. 뒤의 을구 2번 근저당권 5,280,000,000원, 2025.09.16 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
채권 규모가 물건가보다 압도적으로 크지만, 현재 52,640,000원 매각가정에서는 집행비용을 제외한 51,292,480원이 선순위 광주은행 근저당에 배당되고 뒤 채권에는 배당이 돌아가지 않습니다. 중요한 점은 이 거대한 미배당 채권 자체가 배당모형상 매수인 인수액으로 전환되지는 않는다는 것입니다. 다만 권리등기와 별개로, 갑구에는 2022.11.15 민간임대주택등기가 기재돼 있어 매각 후 효력과 정리 방식은 원문 서류를 직접 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 4층 403호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 52,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 청구액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 민간임대주택등기는 별도 확인
② 임차·점유 — 403호 매칭이 핵심
감정요항표는 이 건물의 201호 외 65개호, 총 66개호를 함께 조사한 형태이고, 현황조사에는 여러 호실 임차인과 호수 미상 점유자가 함께 기재돼 있습니다. 그 가운데 403호로 직접 특정된 임차인 기재는 확인되지 않습니다. 따라서 다른 호실 임차인의 보증금을 403호 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
| 구분 | 이름·호실 | 전입 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 403호 | 403호 특정 임차인 기재 없음 | 점유자 대응관계 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 호수 미상 점유 | 김가빈, 김은선, 조우주, 이삼, 박세리, 김연지, 박지현, 김휘성, 서석진, 김수경, 김진우, 김지선, 심민섭, 김도은, 조주아, 이아란, 박헌영, 김영민, 이수영, 김민아, 정다빈, 안지혁, 신동준 | 보증금 미상 · 기재된 전입일은 2022.11.15 이후 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
호수 미상 점유자들은 기재된 전입일이 모두 말소기준권리인 2022.11.15 이후여서 대항력 없음으로 판단돼 있습니다. 다만 403호와 실제 점유자의 대응관계는 별개의 확인 사항입니다.
③ 가격 — 56%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가 94,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 52,640,000원, 감정가의 56%입니다. 수치만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 유찰 시나리오뿐입니다. 따라서 52,640,000원이 실제 매매시세보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 유찰률만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가정 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 56% | 52,640,000원 | 51,292,480원 | 16,152,033,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 39% | 36,848,000원 | 35,784,736원 | 16,167,541,264원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 27% | 25,793,600원 | 24,929,315원 | 16,178,396,685원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 각 회차 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 미배당 규모와 매수인 승계액은 구분해서 봐야 합니다. 반대로 가격 측면에서는 실거래 비교 없이 “감정가의 56%니까 저렴하다”고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,347,520원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 51,292,480원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가정에서는 집행비용 1,347,520원을 제외한 전액이 을구 1번 광주은행 근저당에 배당됩니다. 을구 2번 근저당과 주택도시보증공사 가압류에는 배당이 없고 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 이용상태는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 감정평가 대상은 201호 외 65개호로 기재돼 있습니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소방, 도시가스, 난방, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 건물 북서측으로 약 6m 아스팔트포장도로에 접하며, 토지는 726.7㎡·중심상업지역·평지·사다리형입니다.
- 공시지가. 705,300원/㎡이며 방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 오피스텔의 실제 거래가격 자료가 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 대비 수준은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 점유자 확인. 여러 호실의 임차·점유 자료가 한 사건에 함께 기재돼 있습니다. 403호 실제 점유자가 누구인지 호실 단위로 대조해야 합니다.
- 호수 미상 점유자 대조. 호수 미상 점유자는 기재된 전입일상 말소기준 이후지만, 그중 누가 403호와 연결되는지는 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 갑구 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 정리 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 52,640,000원이 감정가의 56%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 광주은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-987호와 제2022-988호가 기재돼 있습니다. 채권액이 본건 감정가보다 큰 이유를 공동담보 관계와 함께 봐야 합니다.
- 배당과 승계를 구분. 총 미배당액은 16,152,033,520원이지만 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권을 낙찰자 인수금으로 오해하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 중요한 것은 호실 매칭
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 94,000,000원, 2회 유찰, 최저가 52,640,000원. 권리도 광주은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 주택도시보증공사 가압류가 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순히 “권리 깨끗하고 56%라 싸다”고 정리하면 핵심을 놓칩니다. 실제 거래가격과의 비교가 없기 때문에 가격 메리트는 아직 입증되지 않았고, 감정평가와 현황조사가 여러 호실을 함께 다루면서 403호 특정 임차인이 명확히 매칭되지 않는 점, 그리고 말소기준 시점에 존재하는 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 결론은 금전 인수는 낮지만, 점유·등기 확인 난도는 낮지 않은 오피스텔입니다. 최저가보다 먼저 확인할 것은 “403호에 실제 누가, 어떤 권원으로 점유하고 있는가”입니다.
