44,800,000원
광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 대인동영무파라드3차오피스텔 4층 409호입니다. 감정가는 80,000,000원, 현재 최저매각가는 44,800,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2022.11.15 광주은행 근저당권 840,000,000원이고, 같은 날 설정된 광주은행의 5,280,000,000원 근저당, 2025년 주택도시보증공사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
대상 호실에서 확인되는 임차인은 박상훈입니다. 보증금 3,000,000원, 월차임 350,000원, 전입일은 2025.03.31로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없으며 매수인 승계금액도 0원입니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 두 차례 유찰된 현재 가격이 실제 오피스텔 시장가격에 비해 적정한지를 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 4층 409호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 44,800,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원
등기상 소유권보존과 민간임대주택등기가 2022.11.15 접수됐고, 이어 같은 날 광주은행 근저당권 2건이 설정됐습니다. 그중 을구 1번 840,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.16 주택도시보증공사의 10,083,326,000원 가압류와 2025.10.14 광주은행의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 배당계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 409호 박상훈, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상훈 | 409호 | 3,000,000원 | 350,000원 | 2025.03.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박상훈의 전입일 2025.03.31은 말소기준일 2022.11.15보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았지만, 매수인 인수액은 배당 시나리오에서 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,206,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 43,593,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 44,800,000원 기준 집행비용 1,206,400원을 제외하면 을구 1번 광주은행 근저당에 43,593,600원이 배당되고, 이후 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 미배당액은 16,159,732,400원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 16,159,732,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 31,359,999원 | 30,395,519원 | 16,172,930,481원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 21,951,999원 | 21,156,863원 | 16,182,169,137원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하더라도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 반면 신청채권 2,632,887,428원은 현재 회차에서도 43,593,600원만 배당되는 구조여서 신청채권이 전액 충족되지 않습니다. 경매채권의 대규모 미배당과 매수인의 인수 여부는 별개라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용상태는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 2층 201호부터 9층 911호까지 66개 호실이 평가대상으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 지목 대, 토지면적 726.7㎡, 공시지가 705,300원/㎡이며 사다리형 평지입니다.
- 도로. 건물 북서측으로 노폭 약 6m 아스팔트포장도로에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 409호 점유 재확인. 매각물건명세서상 박상훈의 409호 점유·전입일 2025.03.31·보증금 3,000,000원·월차임 350,000원을 원문과 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 접수된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 등기 및 매각서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 44,800,000원은 감정가 80,000,000원의 56%이지만, 이 비율 자체는 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 31,359,999원, 4회 유찰 시 21,951,999원으로 낮아지며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “56%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건의 권리구조에서 가장 분명한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 대상 409호 박상훈의 전입은 2025.03.31로 2022.11.15 말소기준보다 늦고, 배당부족액 16,159,732,400원 역시 매수인이 승계하는 구조로 계산되지 않습니다.
반면 가격은 아직 별개의 문제입니다. 감정가 80,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 44,800,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 이를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리상 금액 인수는 낮지만, 가격 판단의 확실성도 낮습니다. 여기에 민간임대주택등기와 실제 점유상태를 원문으로 재확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
