광주지방법원 2025타경34066. 대인동영무파라드3차오피스텔 7층 701호입니다. 감정가는 96,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 53,760,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이며, 2022.11.15. 광주은행의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 광주은행 추가 근저당, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정과 정다빈의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 눈에 띄는 것은 채권 규모입니다. 공동담보로 설정된 광주은행 근저당 채권최고액 840,000,000원과 5,280,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 청구 10,083,326,000원이 존재합니다. 배당표상 채권 합계도 16,203,326,000원에 달하지만, 공동담보 채권최고액이 포함된 수치이므로 이를 701호 한 호실의 단독 채무액으로 읽어서는 안 됩니다. 현재 가격에서는 선순위 채권조차 대부분 미배당되지만, 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 · 승강기·소방·도시가스·난방·주차장설비 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 53,760,000원 (2회 유찰·56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급 | 2026.09.02 · 광주지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 선행 민간임대주택등기는 별도 확인
말소기준은 2022.11.15. 접수된 광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 광주은행 근저당권 5,280,000,000원과 2025.09.16. 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14. 경매개시결정, 2025.12.17. 정다빈의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 701호 임차인 — 대항력 없음, 미배당 보증금 승계도 0원 구조
| 임차인 | 점유 범위 | 보증금 / 월세 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정다빈 | 건물 전유부분 전부 | 5,000,000원 / 400,000원 | 2025.01.31 / 2025.06.09 | 2025.12.17 | 대항력 없음 | 최우선 포함 확인 | 0원 구조 |
정다빈은 임대차계약일 2025.01.14., 점유개시일 2025.01.25., 주민등록일 2025.01.31., 확정일자 2025.06.09.이고 임차보증금은 5,000,000원입니다. 모든 시점이 말소기준권리 2022.11.15.보다 늦어 선순위 근저당권자와 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 임차인입니다. 2025.12.17. 임차권등기명령으로 주택임차권이 등기됐지만 그 등기 역시 말소기준권리 뒤입니다.
③ 가격 프레임 — 감정가의 56%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 53,760,000원으로 감정가 96,000,000원의 56%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않는 상황에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 특히 이미 2회 유찰됐다는 사실은 감정가와 실제 수요 사이에 간극이 있을 가능성을 함께 봐야 한다는 뜻입니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56% | 53,760,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 39.2% | 37,632,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 27.44% | 26,342,400원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가 자체는 낮아지고, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 하지만 낮아진 최저가가 곧 적정가라는 뜻은 아닙니다. 실거래 기준점이 없는 만큼 현재 53,760,000원도 임대수익·공실·관리비·재매각 가능성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,367,680원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 52,392,320원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서 총 채권액은 16,203,326,000원, 채권자 배당액은 52,392,320원, 미배당액은 16,150,933,680원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 일반 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지 726.7㎡, 평지·사다리형이며 중심상업지역입니다. 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고, 소로3류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 중심상업지 오피스텔이라는 입지 특성은 있으나, 이미 2회 유찰된 사실과 비교 실거래 부재를 감안하면 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준권리보다 앞서 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 등기 원문과 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 정다빈 임차관계 확인. 보증금 5,000,000원, 월 400,000원, 전입 2025.01.31., 확정일자 2025.06.09., 임차권등기 2025.12.17. 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 별도로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 56%지만 비교 실거래 없이 할인율만으로 적정가를 판단하지 마세요.
- 공동담보 확인. 광주은행 근저당은 공동담보목록이 있는 채권입니다. 거액의 채권최고액을 701호 단독 채무로 오해하지 말고 공동담보 범위와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 명도. 대항력 없는 임차인이라도 실제 점유가 계속되고 있다면 인도·명도 절차와 협의 비용·기간을 고려해야 합니다.
- 관리비·공과금. 오피스텔 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “권리금액 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 금전 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.15. 광주은행 근저당이 말소기준이고, 정다빈의 전입과 임차권등기는 모두 후순위입니다. 현재 53,760,000원부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 최저가가 감정가의 56%까지 낮아졌다는 사실만으로 싸다고 볼 실거래 근거가 없고, 이미 2회 유찰됐습니다. 또 금전채권과 별도로 말소기준권리보다 먼저 기재된 민간임대주택등기의 효력을 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “후순위 임차보증금 승계 위험은 낮지만, 가격과 선행 민간임대주택등기는 확인 후 입찰”입니다.
