광주지방법원 2025타경34066. 분석 대상은 광주 동구 대인동 대인동영무파라드3차오피스텔 5층 509호입니다. 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 말소기준은 2022.11.15. 접수된 주식회사광주은행의 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 광주은행의 채권최고액 5,280,000,000원 근저당과 2025.09.16. 주택도시보증공사의 10,083,326,000원 가압류, 2025.10.14. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 회차는 2회 유찰 뒤 45,360,000원, 감정가 81,000,000원의 56%입니다. 하지만 동일 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로, 이 56%만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 509호의 최근 거래·매물 수준을 별도로 확인하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 5층 509호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 5층 509호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 45,360,000원 (2회 유찰·56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 열람 기준 | 2026.09.02 · 광주지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원
핵심은 2022.11.15. 광주은행 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이 되고, 뒤의 광주은행 2번 근저당, 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 확인 — 509호 특정 기록과 호수 미상 기록을 구분
현황조사에 기록된 점유자 가운데 509호로 특정된 이름은 확인되지 않습니다. 다만 호실이 특정되지 않은 점유자 기록이 23명 있습니다. 이 23명의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.11.15. 이후로 기록돼 있어, 기록된 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 실제 509호 점유자가 포함되는지 현장 및 매각물건명세서와 맞춰 보는 과정이 필요합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가빈 | 미상 | 2024.08.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김은선 | 미상 | 2024.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조우주 | 미상 | 2024.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이삼 | 미상 | 2025.06.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박세리 | 미상 | 2025.09.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김연지 | 미상 | 2025.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박지현 | 미상 | 2025.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김휘성 | 미상 | 2025.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 서석진 | 미상 | 2024.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김수경 | 미상 | 2024.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김진우 | 미상 | 2025.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김지선 | 미상 | 2024.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 심민섭 | 미상 | 2024.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김도은 | 미상 | 2024.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조주아 | 미상 | 2025.03.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이아란 | 미상 | 2024.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박헌영 | 미상 | 2024.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김영민 | 미상 | 2025.05.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이수영 | 미상 | 2024.12.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김민아 | 미상 | 2024.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정다빈 | 미상 | 2025.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 안지혁 | 미상 | 2025.05.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 신동준 | 미상 | 2024.11.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 가격 판단 — 감정가 56%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 45,360,000원으로 감정가 81,000,000원의 56%입니다. 다음 회차 시나리오는 31,751,999원(감정가 39%), 그다음은 22,226,399원(감정가 27%)입니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 유찰 횟수와 감정가 할인율은 시세 자체가 아니라 경매 진행 상황일 뿐입니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,216,480원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 44,143,520원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 16,203,326,000원 중 44,143,520원이 배당되고, 미배당액은 16,159,182,480원입니다. 배당액이 부족하더라도 이 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 201호부터 911호까지 66개 호실은 오피스텔로 이용 중이며, 본건 역시 오피스텔입니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·상업용건물·업무용건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기·소방설비·도시가스·난방설비·주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등에 포함되고 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 509호 점유자 특정. 다른 호실과 호실 미상 점유기록이 함께 있으므로 실제 509호 점유자를 현장·현황조사·매각물건명세서에서 다시 맞춰야 합니다.
- 가격 비교. 최저가 45,360,000원은 감정가의 56%지만 최근 실거래 비교 근거가 없으므로, 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15. 갑구에 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 상태를 등기부와 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 가정에서 채권 미배당액은 16,159,182,480원이지만, 배당 부족 자체가 매수인 인수로 전환되는 것으로 계산되지는 않습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 31,751,999원, 4회 유찰 시 22,226,399원으로 낮아지지만 각 시나리오에서도 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리금액은 단순, 가격·점유는 확인형”
이 사건의 장점은 명확합니다. 2022.11.15. 광주은행 근저당이 말소기준이 되고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 45,360,000원 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 2회 유찰로 감정가의 56%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 매력이 있다고 평가할 수는 없습니다. 최근 거래가격이 제시되어 있지 않기 때문입니다. 여기에 509호로 특정되지 않은 점유자 기록과 민간임대주택등기까지 존재하므로, 이 물건의 결론은 “권리금액은 비교적 명확하지만, 509호 점유와 실제 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건”입니다.
