42,560,000원
광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 영무파라드3차오피스텔 5층 511호입니다. 감정가는 76,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 42,560,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이며, 2022.11.15 광주은행 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 광주은행 근저당권, 2025.09.16 주택도시보증공사 가압류, 2025.10.14 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 가격만큼 중요한 것이 점유관계입니다. 현황조사에는 다수 호실의 임차·점유관계가 확인되지만 511호로 명시된 임차관계는 없습니다. 동시에 호실 자체가 특정되지 않은 점유자도 존재하므로, 이를 곧바로 “511호 임차인 없음”으로 단정해서는 안 됩니다. 또한 등기부에는 2022.11.15 민간임대주택 등록 내용이 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 5층 511호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 9층 건물 중 5층 511호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 42,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 경매 청구액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급 | 2026.09.02 · 광주지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.11.15 을구 1번 광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 바로 뒤 을구 2번 광주은행 근저당권 5,280,000,000원은 말소기준 이후이고, 주택도시보증공사의 10,083,326,000원 가압류와 광주은행의 임의경매개시결정도 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 두 근저당권에는 각각 공동담보목록이 기재되어 있습니다.
② 임차·점유관계 — 511호 특정 여부가 핵심
전입일이 확인된 임차·점유관계는 모두 말소기준일인 2022.11.15 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 그러나 아래처럼 전입신고일 자체가 확인되지 않은 호실들은 대항력을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 호실들은 511호와는 다른 호수로 표시되어 있지만, 별도로 호실이 특정되지 않은 점유자들도 있으므로 511호 현장 점유를 최종 확인해야 합니다.
| 점유·임차인 | 호실 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임예진 | 210호 | 3,000,000원 / 300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이송정 | 406호 | 3,000,000원 / 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 위드정보(직원 이종민거주) | 604호 | 5,000,000원 / 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 위드정보(직원 김선호거주) | 711호 | 5,000,000원 / 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 위드정보(직원 하영기 거주) | 811호 | 5,000,000원 / 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 위드정보(직원 김재욱거주) | 904호 | 5,000,000원 / 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 위드정보(직원 김종석거주) | 911호 | 5,000,000원 / 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 42,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,166,080원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 41,393,920원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 미배당은 16,161,932,080원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 56%만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
현재 최저매각가 42,560,000원은 감정가 76,000,000원의 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 29,791,999원, 4회 유찰 시 20,854,399원입니다. 그러나 감정가 대비 할인폭은 곧바로 시장가 대비 할인폭을 뜻하지 않습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 “감정가보다 많이 내려왔다”는 사실과 “실제 시장에서 저렴하다”는 판단을 분리해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 42,560,000원 | 56% | 16,161,932,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 29,791,999원 | 39% | 16,174,470,257원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 20,854,399원 | 27% | 16,183,246,980원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 일반적인 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 노폭 약 6m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역 · 방화지구 · 전통상업보존구역 · 중점경관관리구역 등에 포함되며 토지 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 511호 현장점유 확인. 현황조사상 511호로 특정된 임차인이 보이지 않더라도 호실 미상 점유자가 있으므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 원문 대조. 2022.11.15 등록된 민간임대주택 등기의 임대의무·임대료 증액기준 관련 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 을구 1번 광주은행 근저당권 840,000,000원이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 등기부 원본과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 가격과 감정가 할인율 분리. 현재 최저가는 감정가의 56%지만, 감정가 대비 할인만으로 시장가 대비 저가매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 배당의 한계. 현재 배당추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 광주은행 근저당 840,000,000원과 5,280,000,000원 모두 공동담보목록이 기재돼 있으므로 해당 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “현장 리스크 0”은 다르다
이 물건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.11.15 광주은행 근저당권을 기준으로 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 소멸하고, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가는 감정가의 56%까지 내려왔습니다.
하지만 결론을 “싸고 안전하다”로 단순화하기는 어렵습니다. 오피스텔이라는 용도, 2회 유찰, 민간임대주택 등기, 그리고 사건 내 여러 호실에 걸친 복잡한 점유관계가 함께 존재합니다. 특히 511호로 특정된 임차관계가 없다는 사실과 실제 511호가 비어 있다는 것은 같은 말이 아닙니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수는 0원, 입찰 전 핵심은 511호 점유와 민간임대주택 등기의 최종 확인으로 정리하는 것이 맞습니다.
