광주지방법원 2025타경34066. 대인동영무파라드3차오피스텔 4층 406호입니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 2022.11.15. 광주은행의 채권최고액 840,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 광주은행 채권최고액 5,280,000,000원 근저당, 2025.09.16. 주택도시보증공사의 10,083,326,000원 가압류, 2025.10.14. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석이 여기서 끝나지는 않습니다. 갑구에는 2022.11.15. 접수된 민간임대주택등기가 있고, 이는 말소기준 근저당보다 접수번호가 앞섭니다. 이 등기의 매각 후 처리 여부는 본 자료에서 소멸로 특정되어 있지 않아 원본 매각물건명세서와 등기사항을 기준으로 반드시 확인해야 합니다. 더 직접적인 변수는 406호 임차인 이송정입니다. 보증금 3,000,000원·월세 400,000원이 확인되지만 전입신고일이 없어 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 4층 406호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 · 승강기·소방·도시가스·난방·주차장설비 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 52,640,000원 (감정가 56%, 2회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 민간임대주택등기는 확인 필요
말소기준은 2022.11.15. 광주은행 근저당권입니다. 이후의 광주은행 2순위 근저당, 주택도시보증공사 가압류, 광주은행의 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 반면 갑구의 민간임대주택등기는 같은 날 말소기준 근저당보다 먼저 접수되었고 소멸 여부가 확정적으로 표시되어 있지 않습니다. 따라서 “후순위 권리 소멸”만 보고 완전한 무인수 물건으로 단정하는 것은 이릅니다.
② 임차인 분석 — 406호 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
본건 406호로 특정된 임차인은 이송정 1명입니다. 보증금 3,000,000원, 월세 400,000원이 확인되지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금이 적다는 이유만으로 대항력이나 인수 가능성을 0으로 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이송정 | 406호 | 미상 | 3,000,000원 | 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 가격·배당 — 56% 유찰가 자체가 ‘시세 메리트’는 아니다
감정가는 94,000,000원, 현재 최저매각가는 52,640,000원으로 감정가의 56%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 한 차례 더 유찰될 경우 36,848,000원(39%), 그 다음은 25,793,600원(27%) 시나리오가 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,347,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 51,292,480원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 미배당액은 16,152,033,520원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 406호 임차인의 대항력 판정도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·상업용건물·업무용건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 감정평가상 대중교통 이용은 양호합니다.
- 용도. 감정평가상 본 건물의 66개 호실은 오피스텔로 이용 중이며, 본건 역시 오피스텔입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물로 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역, 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
입찰 체크리스트
- 406호 전입일 확인. 이송정의 전입신고일이 말소기준 2022.11.15. 전인지 후인지 확인해야 대항력과 승계 여부를 판단할 수 있습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 406호 보증금 3,000,000원의 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준보다 앞선 접수번호의 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 존속·말소 관계를 확인하세요.
- ‘56%’를 시세 할인율로 보지 말 것. 최근 실거래 기준 없이 감정가 대비 비율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서에서 406호 점유관계와 선행 등기를 최종 확인하세요.
맺으며 — “56% 유찰가보다 먼저 볼 것은 406호의 전입일”
이 물건의 후순위 등기권리는 비교적 선명합니다. 2022.11.15. 광주은행 근저당을 기준으로 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 본건 406호에는 보증금 3,000,000원·월세 400,000원의 임차인 이송정이 있고 전입일이 확인되지 않아 대항력을 아직 판정할 수 없습니다. 여기에 말소기준보다 먼저 접수된 민간임대주택등기도 확인 대상입니다.
따라서 현재 최저가 52,640,000원이 감정가 94,000,000원의 56%라는 이유만으로 매력적인 가격이라고 결론 내릴 수 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 기준도 없으므로 가격 메리트는 보류하는 것이 맞습니다. 이 사건의 순서는 분명합니다. 406호 전입관계와 선행 등기의 처리 여부를 먼저 확정하고, 그 다음에 가격을 판단해야 합니다.
