광주지방법원 2025타경34066. 대상은 광주 동구 대인동 대인동영무파라드3차오피스텔 2층 209호입니다. 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 소유권보존과 함께 2022.11.15 광주은행 근저당이 설정됐습니다. 이 가운데 을구 1번 광주은행 근저당권, 채권최고액 840,000,000원이 말소기준입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 2번 광주은행 근저당권 5,280,000,000원, 2025.09.16 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
다만 이 사건은 채권액 숫자만 보면 매우 커 보입니다. 광주은행 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있고, 감정평가 역시 201호 외 65개호, 총 66개호를 함께 설명하고 있습니다. 따라서 거액의 채권최고액과 미배당액을 곧바로 209호 매수인이 떠안는 금액으로 읽어서는 안 됩니다. 현재 배당 모델이 계산한 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층 209호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 9층 건물 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 43,680,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 특기 | 2022.10.05 민간임대주택 등록, 2022.11.15 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 금전권리는 말소 구조, 민간임대주택 등기는 별도 확인
말소기준은 2022.11.15 을구 1번 광주은행 근저당권입니다. 같은 날 뒤 순위인 을구 2번 근저당권과 이후 주택도시보증공사 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 209호와 다른 호실을 분리해서 봐야 한다
현황조사에는 건물 여러 호실의 임차·점유관계가 함께 기재돼 있습니다. 209호로 특정된 임차인 표기는 확인되지 않습니다. 호실 기재가 없는 점유자도 있으나, 그들의 전입신고일은 말소기준일 2022.11.15 이후로 정리돼 있어 기재된 범위에서는 대항력 없음으로 분류됩니다.
전체 임차·점유 관련 기재 중 전입신고일이 확인되는 50건은 모두 말소기준일 이후입니다. 반면 아래 7건은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 다만 모두 209호가 아닌 다른 호실로 특정돼 있습니다.
| 임차·점유자 | 호실 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임예진 | 210호 | 3,000,000원 | 300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이송정 | 406호 | 3,000,000원 | 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 이종민거주) | 604호 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 김선호거주) | 711호 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 하영기 거주) | 811호 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 김재욱거주) | 904호 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 위드정보(직원 김종석거주) | 911호 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 점검 — 감정가 56%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 43,680,000원으로 감정가 78,000,000원의 56%입니다. 이미 2회 유찰됐기 때문에 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격이 없어 시세와의 직접 비교는 할 수 없습니다.
따라서 이 사건에서 “감정가 대비 44% 할인”이라는 이유만으로 싸다·가격 메리트가 있다고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다. 감정가는 경매의 기준가격일 뿐 현재 시장에서 실제 매수자가 지불하는 가격과 항상 같지는 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 43,680,000원 | 42,493,760원 | 16,160,832,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39.2% | 30,575,999원 | 29,625,631원 | 16,173,700,369원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27.44% | 21,403,199원 | 20,617,941원 | 16,182,708,059원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 43,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,186,240원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 42,493,760원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 을구 1번 광주은행 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 주택도시보증공사 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 대상 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 201호부터 911호까지 66개호가 함께 평가됐습니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·오피스텔·상업용건물·업무용건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북서측으로 노폭 약 6m 아스팔트포장도로에 접하고, 토지는 사다리형 평지의 업무시설(오피스텔) 건부지입니다.
- 규제. 중심상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 209호 점유 특정. 건물 여러 호실의 임차·점유정보가 함께 조사돼 있으므로 대상 209호의 실제 점유자와 임대차계약을 현장에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 낙찰 후 어떤 법적 효과를 갖는지 매각물건명세서 원문과 관련 서류를 대조하세요.
- 가격 기준 별도 확보. 감정가 56%라는 할인율만 보지 말고, 209호 또는 동일 건물 유사 오피스텔의 최신 매매·임대 시세를 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 공동담보 구조 확인. 광주은행 근저당권은 공동담보목록이 기재돼 있으므로 거액의 채권최고액 자체를 209호 단독 부담으로 해석하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 16,160,832,240원과 매수인 인수 0원은 서로 다른 개념입니다.
- 관리비·명도. 오피스텔은 점유관계와 관리비 체납 여부가 실제 인도비용에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체와 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 것은 209호의 실제 상태다
이 사건의 등기권리는 비교적 명확합니다. 2022.11.15 광주은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권·주택도시보증공사 가압류·경매개시결정은 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
문제는 가격과 현장입니다. 두 차례 유찰돼 최저가가 43,680,000원, 감정가의 56%까지 낮아졌지만 비교할 최신 실거래가 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 또 현황조사에는 건물 다수 호실의 임차·점유자가 함께 나타나고 209호로 특정된 임차인 기재는 없습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수 0원, 가격 메리트는 미확인, 209호 점유는 재확인”으로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
