본건 301호로 특정된 임차인 최명진의 전입일은 2023.10.06로, 말소기준인 광주은행 근저당 2022.11.15보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인의 대항력은 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 말소기준 근저당보다 앞서 같은 날 접수된 민간임대주택등기는 입찰 전 원문 확인 포인트입니다.
52,640,000원
광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 대인동영무파라드3차오피스텔 3층 301호입니다. 감정가는 94,000,000원, 현재 최저매각가는 52,640,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 감정평가 대상은 이 건물을 이루는 66개호이며, 본건은 그중 301호입니다.
권리의 기준점은 2022.11.15 접수된 주식회사광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고, 이어 같은 날 광주은행의 채권최고액 5,280,000,000원 근저당권이 추가 설정됐습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 임의경매개시결정, 광주광역시 남구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 3층 301호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 용도 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 52,640,000원 (2회 유찰, 56%) |
| 청구액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.11.15 광주은행 근저당
말소기준 이후에는 주택도시보증공사의 10,083,326,000원 가압류, 광주은행의 임의경매개시결정, 광주광역시 남구의 압류가 순서대로 등기됐고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
본건 301호 임차인
현황조사는 66개호에 걸쳐 여러 점유관계를 함께 확인하고 있습니다. 이 가운데 301호로 직접 특정된 임차인은 최명진 1명입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최명진 | 301호 | 2023.10.06 | 5,000,000원 | 440,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
최명진의 전입일 2023.10.06은 말소기준 2022.11.15보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 440,000원이며 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제 여부는 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 94,000,000원에서 52,640,000원까지
현재 회차는 2회 유찰 상태로 감정가 94,000,000원의 56%인 52,640,000원입니다. 한 번 더 유찰될 경우 제시된 시나리오는 36,848,000원, 4회 유찰 시는 25,793,600원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56% | 52,640,000원 | 0원 | 16,152,033,520원 |
| 3회 유찰 시 | 39.2% | 36,848,000원 | 0원 | 16,167,541,264원 |
| 4회 유찰 시 | 27.44% | 25,793,600원 | 0원 | 16,178,396,685원 |
감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건에서 확실하게 읽을 수 있는 것은 유찰에 따라 최저매각가가 단계적으로 낮아지고도 매수인 인수액은 0원으로 유지된다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,347,520원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 51,292,480원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 52,640,000원 가정 시 집행비용 1,347,520원을 제외한 51,292,480원이 광주은행 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 총 채권액 16,203,326,000원 중 미배당은 16,152,033,520원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 승강기·소방설비·도시가스·난방설비·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역에 포함되며 토지면적은 726.7㎡, 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 301호 임차관계 재확인. 최명진의 전입은 2023.10.06로 말소기준 이후지만, 확정일자와 우선변제 관계를 매각물건명세서 및 배당서류에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 접수번호 158177의 민간임대주택등기는 말소기준 근저당 접수번호 158186보다 앞섭니다. 입찰 전 효력과 처리 여부를 확인하세요.
- 배당표의 범위. 현재 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 유찰 회차. 현재 최저가 52,640,000원은 감정가의 56%이며, 다음 제시 시나리오는 36,848,000원과 25,793,600원입니다.
- 점유·명도. 본건 301호는 임차인 최명진이 확인된 물건이므로 낙찰 후 인도와 점유 이전 절차를 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 매각기일 전 최종 대조하세요.
맺으며 — “할인율보다 먼저 볼 것은 인수와 선순위 표시”
이 물건의 현재 최저가는 52,640,000원으로 감정가 94,000,000원의 56%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 본건 301호 임차인 최명진은 말소기준 2022.11.15보다 늦은 2023.10.06 전입자로 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 소유권보존과 같은 날 접수된 민간임대주택등기가 말소기준 근저당보다 먼저 접수됐다는 점은 별도 확인이 필요합니다. 따라서 이 사건은 후순위 권리와 본건 임차인의 대항력 구조는 비교적 명확하지만, 선순위 민간임대주택등기를 확인한 뒤 입찰해야 하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
