광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 7층 711호입니다. 감정가는 76,000,000원, 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 42,560,000원으로 감정가의 56%입니다. 등기상 말소기준은 2022.11.15. 설정된 광주은행 근저당권 840,000,000원이고, 같은 날 설정된 추가 근저당 5,280,000,000원, 이후 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이번 물건의 핵심은 등기보다 711호 점유관계입니다. 현황조사상 711호에는 위드정보(직원 김선호거주)가 보증금 5,000,000원, 월세 450,000원으로 확인됐습니다. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 대항력 없는 임차인으로 볼 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”이며, 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 7층 711호 |
| 도로명 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 42,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권 청구 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 별도 확인
말소기준은 2022.11.15. 을구 1번 광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며 공동담보목록 제2022-987호가 기재돼 있습니다. 같은 날 을구 2번 광주은행 근저당권 5,280,000,000원도 설정됐고, 이후 2025.09.16. 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14. 광주은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 711호 임차인 — ‘대항력 없음’으로 단정하면 안 된다
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 위드정보(직원 김선호거주) | 711호 | 5,000,000원 | 450,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
711호 점유자는 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2022.11.15.보다 앞인지 뒤인지 비교할 수 없습니다. 보증금은 5,000,000원으로 확인되지만 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 대항력과 우선변제 여부는 미상이고, 매수인이 보증금을 인수하는지 역시 현 단계에서 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 56%까지 내려왔어도 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 42,560,000원으로 감정가 76,000,000원의 56%입니다. 3회 유찰 시 29,791,999원, 4회 유찰 시 20,854,399원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 하락·상승 추세를 판단할 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 확실하다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 이번 물건의 가격 판단은 실제 거래사례 확인 후 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,166,080원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 41,393,920원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 16,203,326,000원, 채권자 예상배당 41,393,920원, 미배당 16,161,932,080원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 711호 임차 대항력 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 본 건물은 9층 건물로 감정 대상은 2층 201호부터 9층 911호까지 포함돼 있습니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근이며, 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역의 사다리형 평지이며 업무시설(오피스텔) 건부지입니다. 토지면적은 726.7㎡, 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·중심상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건축. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 711호 전입일 확인. 위드정보(직원 김선호거주)의 전입신고일이 말소기준 2022.11.15. 전후 어느 시점인지 확인해야 합니다.
- 임차보증금 인수 여부 확인. 보증금 5,000,000원의 대항력·배당요구·확정일자 여부를 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 민간임대주택 상태 확인. 등기된 민간임대주택 등록과 임대의무 관련 현재 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 실거래와 임대료를 대조하세요.
- 임대수익 검토. 현황조사상 711호 월세는 450,000원이므로 실제 계약 존속 여부, 관리비, 공실 가능성을 함께 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것은 711호 전입일
이 물건은 감정가 76,000,000원에서 두 차례 유찰돼 42,560,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
등기상으로는 2022.11.15. 광주은행 근저당이 말소기준이어서 이후 권리의 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 반면 711호에는 보증금 5,000,000원, 월세 450,000원의 점유자가 있고 전입신고일이 미상입니다. 이 때문에 핵심 리스크는 “대항력 가능·미상”입니다. 따라서 이 물건은 등기는 정리되지만 임차 인수 여부는 아직 닫히지 않은 오피스텔로 보는 것이 맞습니다. 최저가 56%보다 먼저 확인할 숫자는 711호 전입일입니다.
