광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 8층 804호입니다. 감정가 97,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 54,320,000원, 감정가의 56%입니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 말소기준은 2022.11.15 접수된 광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 광주은행 근저당권 5,280,000,000원, 2025.09.16 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
대상 호실 임차 관계도 현재 확인 범위에서는 비교적 명확합니다. 804호와 연결되는 점유자로 김민선이 확인되고, 호실 표기는 804허, 전입일은 2025.03.28, 보증금은 5,000,000원, 월세는 400,000원입니다. 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고 매수인 승계액도 0원으로 봅니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당 순위는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 8층804호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 54,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보·가압류는 소멸
말소기준은 을구 1번 광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며, 같은 날 바로 뒤에 설정된 을구 2번 근저당권 5,280,000,000원도 경매로 소멸합니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원과 임의경매개시결정 역시 후순위입니다. 현재 배당 계산에서 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
② 대상 호실 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민선 | 804허 | 2025.03.28 | 5,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 대상 호실에서 확인되는 임차인은 1명입니다. 김민선의 전입일 2025.03.28은 말소기준일 2022.11.15보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 5,000,000원과 월세 400,000원이 확인되지만 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 56%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 54,320,000원으로 감정가 97,000,000원의 56%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 38,024,000원(39.2%), 4회 유찰 시는 26,616,800원(27.44%)입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지 확인할 수 없습니다. 따라서 ‘감정가 대비 56%’만을 근거로 싸다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,377,760원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 52,942,240원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 16,203,326,000원 중 52,942,240원이 채권자에게 배당되고, 16,150,383,760원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 16,203,326,000원에 비해 매각대금이 작아 거액의 미배당이 발생합니다. 3회 유찰 시 미배당은 16,166,386,432원, 4회 유찰 시 16,177,588,302원으로 커집니다. 그러나 이 미배당 담보·가압류 채권은 후순위 소멸 권리이므로 그 자체가 매수인 인수금으로 전환되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 주변은 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 일반 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 토지면적은 726.7㎡, 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 환금성 판단. 2회 유찰 이력은 확인되지만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 시장 환금성을 가격 숫자로 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준권리보다 앞서 기재된 갑구 1-1 민간임대주택등기의 낙찰 후 효력을 매각물건명세서와 등기 원문에서 확인하세요.
- 804호 점유 확인. 김민선의 호실 표기가 ‘804허’로 기재돼 있으므로 현장과 매각물건명세서에서 실제 804호 점유 관계를 대조하세요.
- 우선변제 확인. 김민선의 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 실제 배당관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 54,320,000원이 감정가의 56%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 오피스텔 또는 인근 유사 오피스텔의 최신 실거래를 별도로 대조하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 38,024,000원, 4회 유찰 시 26,616,800원입니다. 회차가 내려가더라도 시세 검증 없이 할인율만 보고 응찰하지 않는 것이 핵심입니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 아직 미확정”
이 사건은 대상 804호 점유자로 확인되는 김민선의 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 광주은행 후순위 근저당과 주택도시보증공사 가압류도 매각으로 소멸하므로 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그 점에서는 권리 구조가 비교적 명확합니다.
하지만 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔다는 이유만으로 투자 매력이 높다고 결론내리기는 어렵습니다. 실거래 시세 자료가 없어 현재 54,320,000원이 시장가격보다 낮은지 확인되지 않았고, 말소기준보다 앞서 기재된 민간임대주택등기도 최종 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “후순위 임차·담보 인수 위험은 낮지만, 특기사항과 가격 검증은 남아 있다.”입니다.
