광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 대인동영무파라드3차오피스텔 3층 307호입니다. 소유자는 주식회사홍진하우징이고, 등기상 2022.11.15. 광주은행 명의의 근저당권 2건이 설정돼 있습니다. 그중 을구 1번, 채권최고액 840,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 광주은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
이 물건에서 눈여겨볼 부분은 두 가지입니다. 첫째, 307호 임차인으로 특정된 김민지의 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없다는 점입니다. 둘째, 감정가 93,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 52,080,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 단순 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 3층 307호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 52,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 용도지역 | 중심상업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.11.15. 을구 1번 광주은행 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 광주은행 근저당권도 설정됐으며, 등기에는 각각 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 2025.09.16. 주택도시보증공사의 10,083,326,000원 가압류와 2025.10.14. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
307호 임차인 — 대항력 없음, 승계 없음
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 | 307호 | 2023.02.09 | 10,000,000원 / 350,000원 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김민지의 전입일 2023.02.09.은 말소기준일 2022.11.15.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 350,000원이며 확정일자는 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다.
② 가격·유찰 구조 — 56%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 93,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 52,080,000원, 감정가의 56%입니다. 다음 회차가 3회 유찰로 이어질 경우 시나리오상 36,456,000원(감정가 39.2%), 4회 유찰 시 25,519,200원(감정가 27.44%)입니다.
다만 이 사건에는 비교할 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실은 확인할 수 있어도, 최근 시장가격보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 오피스텔은 임대수익과 실제 거래가가 입찰가를 좌우하는 만큼, 감정가 할인율과 시장가 할인율을 같은 의미로 보면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,337,440원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 50,742,560원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 52,080,000원을 가정하면 집행비용 1,337,440원을 제외한 50,742,560원이 을구 1번 광주은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류 및 소유자에게는 배당이 남지 않는 계산입니다. 총 채권액 16,203,326,000원 대비 미배당액은 16,152,583,440원이며, 매수인 인수액은 0원으로 산출됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본 건물을 포함한 66개 호가 오피스텔로 이용되고 있으며, 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물입니다.
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 금호시민문화관 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역의 대지로, 토지면적은 726.7㎡이고 공시지가는 705,300원/㎡입니다. 지형은 평지·사다리형입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 중심상업지역 외에 방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함되며 소로3류에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 307호 실제 점유 확인. 김민지 외 추가 점유자가 있는지 현장과 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 원본 등기와 관련 서류를 확인하세요.
- 실거래 확인. 감정가 56%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔 최근 거래가격을 확인하세요.
- 임대수익 검증. 307호 현황상 보증금 10,000,000원·월세 350,000원의 임대관계가 기재돼 있으므로 현재 임대 조건과 관리비를 대조하세요.
- 공동담보 구조 확인. 광주은행 근저당 2건 모두 공동담보목록이 기재돼 있으므로, 전체 공동담보 물건의 진행 상황과 배당 영향을 함께 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구종기 이후 확정 내용을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 후순위, 가격은 별도 검증”
이 사건의 307호만 놓고 보면 핵심 임차인 김민지의 전입일은 2023.02.09.로 말소기준인 2022.11.15. 광주은행 근저당보다 늦습니다. 대항력은 없고, 현재 최저가 52,080,000원 기준 매수인 인수액 역시 0원으로 계산됩니다. 권리 측면에서는 비교적 단순한 편입니다.
그러나 가격 판단은 다릅니다. 감정가 93,000,000원에서 두 번 유찰돼 56%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 낼 수 없습니다. 실제 거래 비교값이 없는 상태에서는 가격 메리트가 확인된 것이 아니라 감정가 대비 할인폭만 확인된 것입니다. 여기에 민간임대주택등기와 호실 미상 점유자의 307호 관련 여부까지 입찰 전에 확인해야 합니다. 결론은 “인수 위험은 낮지만, 가격과 점유·임대등기 확인을 끝낸 뒤 들어갈 물건”입니다.
