광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 ‘대인동영무파라드3차오피스텔’ 3층 302호입니다. 감정가는 93,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 52,080,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022년 11월 15일 광주은행 근저당권(채권최고액 840,000,000원)이고, 같은 날 설정된 광주은행의 추가 근저당권 5,280,000,000원과 2025년 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그런데 이 사건은 “근저당 이후 권리만 보면 단순하다”는 말만으로 끝내기 어렵습니다. 소유권보존 직후인 2022년 11월 15일 접수번호 158177로 민간임대주택등기가 올라와 있고, 말소기준 근저당의 접수번호는 그보다 뒤인 158186입니다. 따라서 금액상 인수액 0원과 별개로, 이 선행 등기의 매각 후 법적 처리 여부는 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물 · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 52,080,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 용도지역 | 중심상업지역 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸, 선행 임대주택등기는 확인
말소기준 뒤에는 광주은행의 두 번째 근저당권, 주택도시보증공사의 가압류, 광주은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 등기상 후순위 채권 미배당액이 크더라도 그것이 곧바로 낙찰자의 금전 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 302호 양현숙은 대항력 없음
현황조사에는 이 건물 여러 호실의 점유·임대관계가 함께 확인되지만, 본건 302호와 직접 일치하는 임차인은 양현숙 1명입니다. 전입일은 2024.10.02로 말소기준일 2022.11.15보다 늦어 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양현숙 | 302호 | 10,000,000원 | 350,000원 | 2024.10.02 | 2025.11.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 56%까지 내려왔지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 52,080,000원으로 감정가 93,000,000원의 56%입니다. 3회 유찰 시에는 36,456,000원(39.2%), 4회 유찰 시에는 25,519,200원(27.44%)으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
다만 이 사건에는 동일·유사 오피스텔의 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 56%”만을 이유로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 오피스텔은 아파트와 달리 개별 임대수익·공실·관리비·환금성이 가격에 크게 작용할 수 있으므로, 감정가 할인율과 시장가격 할인율은 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,337,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 50,742,560원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 16,203,326,000원 중 채권자 배당은 50,742,560원, 미배당은 16,152,583,440원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 금액상 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 금호시민문화관 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 외벽은 석재붙임·시멘트몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배·타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 업무시설(오피스텔) 건부지이며 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구·전통상업보존구역· 중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 2022.11.15 접수번호 158177의 선행 등기가 매각 후 어떻게 처리되는지, 임대의무가 낙찰자에게 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 302호 점유 확인. 양현숙의 보증금 10,000,000원·월세 350,000원, 전입 2024.10.02·배당요구 2025.11.14 내역을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 우선변제 여부 확인. 양현숙의 확정일자와 우선변제 판단 자료는 확인되지 않으므로 배당순위와 실제 배당액은 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 감정가 할인만으로 응찰가를 정하지 말 것. 현재 최저가는 감정가 56%지만 실거래 시세 자료가 없어 시장가격 대비 할인율은 확인되지 않았습니다.
- 공동담보 확인. 광주은행 근저당권에는 공동담보목록 제2022-987호와 제2022-988호가 기재되어 있으므로 채권최고액 전체를 이 302호 단독 채무로 오해하지 않아야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “금액상 인수 0원, 그러나 선행 등기는 확인”
이 물건은 현재 최저가 52,080,000원까지 내려왔고, 본건 302호 임차인 양현숙은 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 자동 배당 계산에서도 매수인 금액상 인수는 0원입니다. 근저당 이후 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다.
하지만 권리분석의 핵심은 그 앞에 있습니다. 소유권보존 직후 설정된 민간임대주택등기가 말소기준 근저당보다 먼저 접수되어 있습니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 56%라는 숫자를 곧바로 시장가격 대비 저가로 해석하기도 어렵습니다. 따라서 이 사건은 “가격은 많이 내려왔고 금전 인수는 없지만, 선행 임대주택등기 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 물건”으로 보는 편이 맞습니다.
