44,240,000원
광주지방법원 2025타경34066. 대인동영무파라드3차오피스텔 3층 310호입니다. 감정가는 79,000,000원이고 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 44,240,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이며, 2022.11.15 설정된 주식회사광주은행 채권최고액 840,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 광주은행의 채권최고액 5,280,000,000원 근저당권과 2025.09.16 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 가격은 권리와 별개입니다. 현재 최저가가 감정가의 56%라는 사실은 분명하지만, 비교할 실거래 자료가 없어 44,240,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 확인되지 않습니다. 따라서 유찰률만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 3층 310호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 9층 건물 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 44,240,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 광주은행 근저당
핵심은 2022.11.15 을구 1번 광주은행 근저당권입니다. 배당자료에서는 이 근저당권부터 이후 등기 권리들이 매각으로 소멸하는 구조로 계산돼 있습니다. 현재 회차 매각가 44,240,000원을 가정하면 집행비용 1,196,320원을 먼저 빼고, 광주은행 을구 1번 근저당권에 43,043,680원이 배당되며 나머지 후순위 권리에는 배당 여력이 없습니다.
② 점유·임차인 — 310호 특정 점유자는 확인되지 않는다
현황조사에는 여러 호실의 점유관계가 함께 기재돼 있습니다. 그중 310호로 명시된 점유자는 없고, 아래처럼 호실이 특정되지 않은 점유기재가 존재합니다. 이들의 전입일은 모두 2022.11.15 말소기준권리 이후이므로 전입일 기준 대항력은 없습니다. 다만 어느 호실을 점유하는지 명확하지 않으므로 310호의 실제 점유자는 현장에서 확인해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김가빈 | 2024.08.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은선 | 2024.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조우주 | 2024.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이삼 | 2025.06.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세리 | 2025.09.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연지 | 2025.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2025.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김휘성 | 2025.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서석진 | 2024.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수경 | 2024.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진우 | 2025.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지선 | 2024.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심민섭 | 2024.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도은 | 2024.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조주아 | 2025.03.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이아란 | 2024.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박헌영 | 2024.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영민 | 2025.05.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수영 | 2024.12.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민아 | 2024.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다빈 | 2025.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안지혁 | 2025.05.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동준 | 2024.11.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 44,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,196,320원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 43,043,680원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 16,203,326,000원, 채권자 배당액은 43,043,680원, 미배당액은 16,160,282,320원입니다. 배당자료의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸다는 결론은 아직 금지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 44,240,000원 | 43,043,680원 | 16,160,282,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 30,967,999원 | 30,010,575원 | 16,173,315,425원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 21,677,599원 | 20,887,402원 | 16,182,438,598원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 2층 201호부터 9층 911호까지 66개 호실이 오피스텔로 이용됩니다.
- 주위환경. 금호시민문화관 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물로 승강기·소방설비·도시가스·난방설비·주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 노폭 약 6m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역 · 방화지구 · 전통상업보존구역 · 중점경관관리구역, 토지면적 726.7㎡, 공시지가 705,300원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 310호 실제 점유자 확인. 현황조사상 310호로 특정된 점유자는 없으므로 현장 점유관계와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 호실 미상 점유기재 대조. 호실이 특정되지 않은 점유자들이 어느 호실에 거주하는지 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 원본에서 확인하세요.
- 배당표의 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래가격과 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 낙찰가”보다 점유와 시세 확인이 먼저다
이 물건의 등기상 출발점은 비교적 명확합니다. 2022.11.15 광주은행 근저당권이 말소기준이고, 배당 시뮬레이션상 현재 회차에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 310호로 특정된 점유자가 확인되지 않는 점과 민간임대주택등기는 입찰 전 확인할 부분입니다.
가격 판단은 더욱 조심해야 합니다. 감정가 79,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 44,240,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이를 ‘저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 점유 확인 필요, 가격 메리트는 시세 확인 전 보류입니다.
