광주지방법원 2025타경34066. 광주 동구 대인동 영무파라드3차오피스텔 7층 709호입니다. 감정가는 81,000,000원이고 현재 최저매각가는 45,360,000원으로, 2회 유찰 뒤 감정가의 56% 회차입니다. 등기상 소유자는 주식회사홍진하우징이며, 말소기준은 2022.11.15. 설정된 주식회사광주은행 근저당권 840,000,000원입니다.
말소기준 뒤에는 같은 날 설정된 광주은행의 두 번째 근저당권 5,280,000,000원, 2025.09.16. 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원, 2025.10.14. 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 갑구에는 2022.11.15. 민간임대주택등기가 있고, 임대의무기간 동안 계속 임대하며 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재돼 있어 이 부분은 입찰 전 별도 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34066 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 7층 709호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 구성로204번길 10-9 |
| 용도 / 구조 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 45,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구액 | 2,632,887,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 709호 임차인 — 전입은 말소기준 뒤
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주현호 | 709호 | 2025.06.09 | 5,000,000원 | 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
주현호의 전입일 2025.06.09.은 말소기준권리인 광주은행 근저당 2022.11.15.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 배당요구는 2025.11.21. 접수돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 56%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 45,360,000원으로 감정가 81,000,000원의 56%입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 현재 회차의 실질취득액도 45,360,000원입니다. 다만 감정가 대비 낙폭은 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 동일 건물·동일 유형의 최근 실거래와 임대수익을 대조한 뒤 이 가격의 적정성을 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 45,360,000원 | 44,143,520원 | 16,159,182,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 31,751,999원 | 30,780,463원 | 16,172,545,537원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 22,226,399원 | 21,426,324원 | 16,181,899,676원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 45,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,216,480원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 44,143,520원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 5,280,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 1,216,480원을 제외한 44,143,520원이 광주은행의 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 주택도시보증공사 가압류에는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금호시민문화관 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔 등 상업용·업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 외벽은 석재붙임·시멘몰탈 위 페인트 마감, 내부는 벽지도배·타일 등 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역의 사다리형 평지이며 업무시설인 오피스텔 건부지입니다. 공시지가는 705,300원/㎡입니다.
- 도로. 건물 북서측으로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·중심상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 709호 점유 확인. 주현호의 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 임차 배당 확인. 배당요구일 2025.11.21.과 보증금 5,000,000원을 기준으로 우선변제·최우선변제 가능성을 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1의 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기가 매각 뒤 어떤 효력을 가지는지 원문을 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 45,360,000원이 감정가의 56%라는 사실만 보지 말고 동일 건물·동일 유형의 최근 실거래와 임대조건을 비교하세요.
- 배당표 보정. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 광주은행 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 채권최고액 전체를 709호 단독 채무액으로 해석하지 말고 원등기를 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원은 긍정적, 가격과 임대등기는 확인
709호만 놓고 보면 임차인 주현호의 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 금전권리 측면에서는 비교적 명확한 구조입니다. 반면 이 물건은 이미 2회 유찰돼 최저가가 45,360,000원까지 내려왔지만, 그 가격이 시장가보다 충분히 낮은지는 감정가 대비 비율만으로 판단할 수 없습니다.
또한 갑구의 민간임대주택등기와 주현호의 우선변제·최우선변제 여부는 실제 입찰 전 확인이 필요한 항목입니다. 따라서 결론은 “인수 0원은 긍정적이지만, 민간임대주택등기와 가격 검증이 끝난 뒤 응찰가를 정한다”입니다.
