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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 94,595,235원 ~ 112,338,968원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 1,608건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.6% · 검증 표본 13,011건 · 2026.04.15~2026.09.09 매각 실적 기준 (산출 2026.09.11)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 4회 · 최저 61,397,000원
C 매력지수46 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100426 · 부산서부지원 · 건물
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
87,710,000 8,771만 감정가 179,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-19
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
877만원
최저가의 10% · 8,771,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.79억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.2570 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 현재 최저가 87,710,000원으로 감정가 49%까지 하락했지만, 가격보다 B101호 실제 점유자와 대항력 미상 2명 확인이 우선입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 대지

감정가 49%까지 내려왔지만, ‘임차관계 확인’이 먼저 — 부산 명성오션 지1층 B101호

부산지방법원 2025타경100426 · 부산광역시 서구 충무대로 262, 지1층비101호 (충무동1가, 명성오션)
감정가 179,000,000원 · 최저매각가 87,710,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.19
📉 감정가 49% 👥 임차 관련 기록 28명 ⚠️ 대항력 판정 미상 2명 💰 배당가정 인수 0원
46
매력지수 C등급 · 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔지만 임차 관련 기록 28명·대항력 판정 미상 2명으로 원본 확인 부담이 큰 물건
말소기준 이후 후순위 권리는 소멸하고 예상배당상 인수는 0원이지만, 김현·손도윤의 전입일과 보증금이 미상이고 다른 호수·주차장 임차기록까지 섞여 있어 B101호 직접 점유관계 확정 전에는 권리 안전을 단정하기 어렵다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰되어 최저가가 87,710,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당이고 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사에는 임차 관련 기록이 28명이고, 그중 김현·손도윤은 전입신고일이 미상이라 대항력 판정을 확정할 수 없습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 두 점유자의 보증금도 미상이므로 원본 확인 전 “권리 완전 안전”으로 단정해서는 안 됩니다.
감정가 / 최저가
179,000,000원
최저가 87,710,000원 · 2회 유찰
실질취득 가정
87,710,000원
최저가 + 배당가정 인수 0원
매수인 인수
0원
예상배당 시뮬레이션 기준
핵심지표
대항력 미상 2명
김현 · 손도윤

부산지방법원 2025타경100426. 명성오션 지1층 B101호로, 사건의 용도 표기는 대지입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급되어 있고, 감정 이용상태 설명상 명성오션은 기호 1·2가 근린생활시설, 기호 3~72가 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)로 구성됩니다. 토지는 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 따라서 아파트처럼 단순한 주거물건으로 전제하기보다 대상 B101호의 정확한 기호와 이용상태를 원본에서 대조하는 절차가 중요합니다.

가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 179,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 87,710,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 근거가 제시되어 있지 않으므로, “감정가의 49%니까 시세보다 싸다”라고 판단할 수는 없습니다. 이번 사건에서 가격 할인보다 먼저 봐야 할 것은 다수 점유관계와 미상 임차정보입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100426
소재지부산광역시 서구 충무대로 262, 지1층비101호 (충무동1가, 명성오션)
용도대지 · 등기사항전부증명서상 집합건물
소유자김도형 334분의 320.8 · 제누리츠주식회사 334분의 13.2
감정가 / 최저가179,000,000원 / 87,710,000원 (2회 유찰)
신청채권자 청구액8,529,561,039원
매각기일2026.08.19
용도지역일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역
토지201.1㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면
공시지가5,660,000원/㎡

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 별도 확인

말소기준권리는 2024.02.20. 광안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 9,600,000,000원이고 공동담보목록 제2024-130호가 기재되어 있으므로, 이 금액을 B101호 한 호실의 단독 담보가액으로 해석해서는 안 됩니다. 같은 날 후순위로 설정된 백태현 근저당권 480,000,000원도 공동담보목록 제2024-131호이며, 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

등기부에는 2025.07.17. 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록도 있습니다. 한편 예상배당은 광안신용협동조합 명의의 선순위 근저당으로 계산되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 현재 채권자와 배당요구·채권이전 상태를 등기부와 배당 관련 원본에서 다시 대조해야 합니다.

✅ 등기상 소멸 구조 2024.02.20. 말소기준 근저당 이후의 후순위 근저당 및 2025.01.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.01.19. 우리자산신탁주식회사 명의 신탁도 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
⚠️ 배당상 인수 0원과 ‘실제 위험 0’은 같은 말이 아닙니다 현재 예상배당에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다. 그러나 현황조사상 김현·손도윤은 전입신고일이 미상이고 보증금 역시 미상입니다. 두 점유자에 대해서는 대항력 여부를 확정할 수 없으므로, 매각물건명세서와 주민등록·점유관계 원본 확인이 필요합니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 기록 28명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으며, 임차 관련 기록은 28명입니다. 전입일이 확인되는 점유자들은 모두 2024.02.20. 말소기준권리 이후 전입으로 정리되어 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 반면 김현·손도윤은 전입일 미상으로 대항력 여부가 미상입니다. 또 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.

임차 관련자점유부분전입일보증금 / 월세대항력우선변제승계배당요구
고수환미상2024.07.23미상없음미상없음2025.09.16
최광배미상2024.07.22미상없음미상없음2025.12.08
손봉근204호2024.07.2310,000,000원 / 500,000원없음미상없음미상
주식회사 유유이엔씨 김근우204호2024.04.03미상없음미상없음미상
김민수미상2024.07.22미상없음미상없음미상
김우경미상2024.08.29미상없음미상없음미상
박근영304호2024.04.245,000,000원 / 470,000원없음미상없음미상
김현미상미상미상미상미상없음미상
김유은미상2024.08.26미상없음미상없음미상
박지영미상2024.06.10미상없음미상없음미상
강문정미상2024.05.16미상없음미상없음2025.03.10
김성호미상2024.08.07미상없음미상없음미상
SURENBAATAR ULZIIKHISHIG미상2024.07.19미상없음미상없음미상
김남희미상2024.09.25미상없음미상없음미상
윤하윤미상2024.12.30미상없음미상없음미상
남유성미상2024.07.29미상없음미상없음2025.04.18
유하영미상2024.12.04미상없음미상없음2025.03.11
박준형미상2024.10.11미상없음미상없음미상
서명철미상2024.12.10미상없음미상없음2025.03.07
김은선미상2024.11.15미상없음미상없음미상
장경익미상2024.12.12미상없음미상없음미상
손도윤미상미상미상미상미상없음미상
김태희미상2024.06.17미상없음미상없음미상
윤성대미상2024.12.03미상없음미상없음미상
김민서미상2024.08.29미상없음미상없음미상
박춘기미상2025.01.21미상없음미상없음미상
조현철미상2024.08.08미상없음미상없음2025.04.03
장명수미상2024.05.28미상없음미상없음미상
⚠️ 현황조사의 범위에 특히 주의 매각물건명세서 비고에는 “본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조)”으로 기재되어 있습니다. 실제 목록에도 204호·304호 등 B101호와 다른 호수 표시가 포함되어 있으므로, 위 28명의 기록을 곧바로 B101호 단독 임차인 28명으로 해석해서는 안 됩니다. 대상 호실 점유자와 건물 주차장·다른 호실 점유자를 분리 확인하는 것이 핵심입니다.

③ 예상배당표 (매각가 87,710,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,978,780원
1. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합9,600,000,000원85,731,220원
2. 을구 2번 근저당권 · 백태현480,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 예상배당에서는 채권총액 10,080,000,000원 중 85,731,220원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 9,994,268,780원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.

매각대금 배분 (현재 87,710,000원)
현재 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당 배당만으로 소진됩니다.
회차별 미배당액
3회·4회 유찰 시에도 채권자 미배당액은 크게 남습니다. 낮은 최저가 자체가 시세 메리트를 뜻하지는 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로

회차최저가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49%87,710,000원85,731,220원9,994,268,780원0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%61,396,999원59,891,853원10,020,108,147원0원
4회 유찰 시 · 감정가 24%42,977,899원41,804,297원10,038,195,703원0원

신청채권자 청구액은 8,529,561,039원이고 현재 회차 배당가정상 신청채권자 배당액은 85,731,220원으로 채권이 충족되지 않습니다. 3회 유찰 시 59,891,853원, 4회 유찰 시 41,804,297원으로 계산되어 역시 충족되지 않는 시나리오입니다. 이처럼 채권 부족이 매우 큰 구조에서는 “채권이 많이 남으니 낙찰자가 갚는다”는 식으로 해석하면 안 되며, 매수인 인수 여부는 별도의 권리순위와 임차관계를 기준으로 판단해야 합니다.

⛔ 가격 할인율만으로 투자매력을 평가하지 말 것 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 근거 없이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 사건 용도는 대지로 표기되어 있고, 대상은 지1층 B101호이며, 건물 전체 이용상태는 근린생활시설과 주거용 업무시설이 혼재합니다. 2회 유찰 사실 자체도 환금성·수요를 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

  • 위치. 부산광역시 서구 충무동1가 소재 도시철도1호선 자갈치역 남서측 인근. 주위는 대로변 상업시설·근린생활시설·시장·공동주택·오피스텔 등이 형성되어 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 자갈치역이 있어 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 명성오션. 공동설비로 승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관기 등이 설치되어 있습니다.
  • 이용상태. 감정 설명상 기호 1·2는 근린생활시설이고 기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다. 대상 B101호가 어느 기호에 해당하는지는 원본 확인이 필요합니다.
  • 토지. 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 서측으로 광대로인 충무대로에 접합니다.
  • 주차. 기계식 주차설비가 있으며, 매각물건명세서 비고에는 본건 건물 주차장에 임차인이 있다고 기재되어 있습니다.
  • 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 일부 토지는 대로1류에 접합니다.
  • 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • B101호 실제 용도 확인. 사건 용도는 대지, 등기문서는 집합건물이며 감정 이용상태는 건물 전체 기호별로 근린생활시설·오피스텔을 구분하고 있습니다. B101호의 정확한 기호·전유부분·이용상태를 대조해야 합니다.
  • 김현·손도윤 전입일 확인. 두 사람은 전입신고일이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 보증금도 미상입니다.
  • 28명 점유기록의 범위 분리. 204호·304호 등 다른 호수 표시가 포함되고 주차장 임차인 비고도 있으므로, B101호 직접 점유자와 건물 다른 부분의 점유자를 구분해야 합니다.
  • 보증금·확정일자 원본 확인. 손봉근은 보증금 10,000,000원·월세 500,000원, 박근영은 보증금 5,000,000원·월세 470,000원으로 확인되지만 나머지 다수는 보증금이 미상입니다.
  • 근저당권 이전 확인. 2025.07.17. 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 실제 배당 채권자 상태를 확인해야 합니다.
  • 감정가 할인과 시세를 분리. 87,710,000원이 감정가 49%라는 사실만으로 시장가 대비 할인 여부를 판단하지 마십시오.
  • 공동담보 구조 확인. 광안신용협동조합 9,600,000,000원과 백태현 480,000,000원 근저당에는 각각 공동담보목록이 기재되어 있습니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 누구의 점유인가

등기만 보면 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2024.02.20. 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기부보다 현황조사의 점유관계에서 올라갑니다. 임차 관련 기록이 28명이고, 그중 대부분은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만 김현·손도윤 두 사람은 전입일이 미상입니다. 게다가 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 기록에는 204호·304호 및 건물 주차장 임차관계까지 섞여 있습니다.

따라서 현재 87,710,000원이라는 숫자만 보고 저가매수형으로 분류하기보다는, ① B101호의 정확한 이용상태, ② 실제 B101호 점유자, ③ 전입일 미상 2명의 대항력, ④ 보증금·확정일자, ⑤ 근저당권 이전 상태를 먼저 확정해야 합니다. 이 확인이 끝나 배당가정상의 인수 0원이 실제 권리관계와 일치할 때 비로소 가격 판단 단계로 넘어갈 수 있습니다.

본 리포트는 등기사항·현황조사·매각물건명세서 관련 정보·감정요항·예상배당 자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 임차관계 중 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 항목이 있습니다. 실제 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서 및 배당 관련 원본을 직접 대조해야 합니다. 투자 권유가 아니며, 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 충무대로 262, 지1층비101호 (충무동1가,명성오션)

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